「2024年10月」の記事一覧（29件）
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2024/10/31 20:03
こんばんは！柏田です！
先日、関連会社で購入した「黒髪6丁目戸建」のリフォーム工事が完了しました！
絶賛募集中ですので、是非内覧にお越し下さい(^^)/
※お庭がとても広いです！！コンクリート舗装済みです。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2024/10/31 19:36
いよいよフェアも残りわずかとなりました。
さて、今回も多数のお申し込みを頂きありがとうございます。
商品券はフェア終了後順次発送となります。
残り数日ですが、まだ抽選応募は期間中です！皆様一度ご相談だけでもいらしてください！
ノベルティグッズもご用意してお待ちしております。
不動産を含めたご資産に関するご質問・ご相談等、ご興味ございましたら、お気軽にメール又は下記番号までご連絡ください。
それでは、ご連絡いただけることを心よりお待ちしております。
センチュリー21東洋不動産 売買部 柏田三季
info@toyo7.com
096-324-2948
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2024/10/31 19:29
こんにちは♪
センチュリー21 東洋不動産の柏田三季です。
不動産売却に興味をお持ちの皆様に向けてお送りしているお役立ち動画
今回のテーマは「相続について」です。ぜひご視聴ください。
相続について
相続について解説しています。
Ｑ．相続対策とは相続税対策の事でしょうか？
「相続税」が発生するケースは相続全体の９％程度であり、
Ｑ．相続税の支払い対象者は９％しか居ないのですね、意外と少ない印象です。
何故こんなに少ないのでしょうか？
Ａ．それは相続税には『基礎控除』という物があるからです。
Ｑ．基礎控除はどのくらい有るのでしょうか？
Ａ．基礎控除は『3,000万円＋600万円×法定相続人の数』で計算出来ます。
Ｑ．法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか？
Ａ．その通りです。
Ｑ．基礎控除が有る事により、相続税を払う人は少ないのでしょうか？
Ａ．その通りです。
Ｑ．基礎控除については分かりました。
しかし、相続税を払う必要が無さそうですが、相続対策が必要でしょうか？
Ａ．基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。
従って、どの様に財産を分割するのかにより、身内同士で争い事に発展してしまうケースも有るのです。
Ｑ．相続出来る割合等は法律に定めが有るのでしょうか？
Ａ．相続人になれる人は法律で決まっています。又、相続割合も法律で決まっています。
しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。
Ｑ．法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか？
Ａ．相続には３つのパターンが有ります。
①遺言による相続
②遺産分割協議による相続
③法定相続 の３つです。遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。
Ｑ．遺言の作成はとても重要ですね。
Ａ．その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。
★今回のポイント★
- 相続対策と相続税対策は別の概念です。相続税は相続全体の約9%程度の裕福な人々にのみ関係し、相続対策は広くほぼ全ての人々が必要とされます。
- 相続税を回避するためには「基礎控除」という制度が存在します。基礎控除は、法定相続人の数に応じて最大で4200万円まで適用されます。
- ただし、相続対策は相続税を払うか否かに関わらず必要です。なぜなら、基礎控除を超える相続においても大きな遺産が生じることがあり、これによって家族内の不和や紛争が生じる可能性があるからです。
- 相続には主に3つのパターンがあります。遺言による相続、遺産分割協議による相続、法定相続です。法定相続は特に相続割合が法律で定められていますが、それでも家族内の協議が重要です。
- 相続対策において最も重要な要素の一つは「遺言書」の作成です。遺言書を作成することで、相続における紛争や問題を避けることができるでしょう。
これからも不動産売却について発信してまいります。
困りごと・ご質問等お気軽にセンチュリー21東洋不動産までお問い合わせください。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2024/10/31 19:26
こんにちは!!! センチュリー21 東洋不動産の柏田三季です。
不動産売却に興味をお持ちの皆様に向けてお送りしているお役立ち動画
今回のテーマは「相続不動産の評価」です。ぜひご視聴ください。
相続不動産の評価
Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？
Ａ．建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。
Ｑ．評価額と違うのでしょうか？
Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。
まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。
Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？
Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。
Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？
Ａ．そうです。
Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。
この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。
Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。
Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。
路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。
Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？
Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。
Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？
Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。
地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。
その面積と路線価を掛けて下さい。
例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で
15,000,000円となります。
Ｑ．以外に簡単ですね。
Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。
先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。
Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？
Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。
ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。
Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？
それでは使い勝手が悪い土地の場合、
多く相続税を払っている事になりませんか？
Ａ．そう言う事になります。
ですので、多くの土地を相続する場合には、
土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。
Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？
Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。
そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。
Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？
Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。
良く分かりました。有難うございました。
?
★今回のポイント★
相続税評価額
・建物の場合 固定資産税通知書に記載された評価額と同じ
・土地の場合 固定資産税通知書に記載された評価額と同じではない
路線価地域か倍率地域で計算方法が変わる
※路線価地域＝国税庁の公表価格×土地の面積
（実際には、土地の間口や地形は様々なので使い勝手等を考慮して価格を調整する）
※倍率地域＝土地の固定資産税評価額×国税庁ホームページ「財産評価基準」一般の土地の対象地の宅地の倍率
いずれにしても、専門家に相談してみるのが一番です。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2024/10/31 19:23
こんにちは!!! センチュリー21 東洋不動産の柏田三季です。
不動産売却に興味をお持ちの皆様に向けてお送りしているお役立ち動画
今回のテーマは「売却費用」です。ぜひご視聴ください。
売却費用
売却時に発生する費用について解説しています。
残っている住宅ローン以外に、売却の費用は何が必要なのですか？
令和三年現在であれば、1000万円を超えて5000万円以下の場合は、1万円となっております。詳しくは担当者にご確認下さい。
次に、抵当権抹消や、住所氏名の変更が有る場合は、登記費用が必要となります。
それと最後に仲介手数料です。
それ以外に必要となる費用は何か有りますか？
はい、その他契約内容に依っては、土地家屋調査士に支払う
測量費用や建物の解体に掛かる費用等が必要となるケースが有ります。
なるほど、良く分かりました。有難うございます。
★今回のポイント★
売却する際に発生する費用
・印紙代（売買契約書に貼付）
・登記費用（抵当権抹消、住所氏名の変更がある場合）
・仲介手数料
契約内容にによって発生する費用
・測量費用、建物解体費用
など、条件によってかかってくる費用に違いがあります。
ご不明な点は、担当者に確認いただければと思います。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2024/10/31 19:14
こんにちは!!! センチュリー21 東洋不動産の柏田三季です。
不動産売却に興味をお持ちの皆様に向けてお送りしているお役立ち動画
今回のテーマは「どのように不動産査定をおこなっているの？」です。ぜひご視聴ください。
不動産の査定手法について解説しています。
不動産会社のチラシによく「無料査定」という言葉が出て来るんですけ
不動産会社の人は、価格をどの様に算出しているのでしょうか？
はい、不動産の価格の算出の方法には、代表的には3つの手法が有りま
二つ目が、取引事例比較法
三つ目が、収益還元法
でしょうか？
はい、分譲マンションの居住用という事でしたら、取引事例比
せて頂いております。
私、田舎に両親が住んでる一戸建ての家が有るのですけども、こちらの
でしょうか？
一戸建ての場合ですと、建物の部分を原価法、
査定金額という事で提出させて頂いております。
実は、東京のマンションには、人が住んでるんですけども、こちらの場合
賃貸でお貸しになっているという事で有りますと、収益不動産とい
頂いておりますので
収益還元法を使って金額の算出をさせて頂いております。
なるほど、有難うございます。
- ★今回のポイント★
- 不動産査定においては、一般的に3つの手法が使用されます。
- それらの手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法です。
- マンションの場合、取引事例比較法を使用して査定を行います。
- 一戸建ての場合、建物の部分には県河口を適用し、土地の部分には取引事例比較法を使用して査定金額を算出します。
- 賃貸物件の場合、収益還元法を使用して査定を行います。
これからも不動産売却について発信してまいります。
お悩み・お困りごと等ございましたらお気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2024/10/31 14:51
東洋不動産㈱の高山です。
日々寒さが続いておりいますが、皆様いかがお過ごしでしょうか？
私は、かきたまあんかけうどんがたまらなく好きです。
身体も温まります。 ぜひおススメです。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2024/10/28 18:29
こんにちは！
センチュリー21東洋不動産の柏田です。
不動産売却に興味をお持ちの皆様に向けてお送りしているお役立ち動画
今回のテーマは「初めての売却」です。ぜひご視聴ください。
不動産を初めての売却される方向けのアドバイス
どうやって売却を進めて良いのか、教えてもらえますか ？
A. 不動産の売却は、そうあるものではないので、皆さん迷われますよね 。
そのために我々不動産のプロがいますので 、安心してお任せください。
Q. そう言っていただけると心強いです。
A. まずは、自分の不動産を確認することから始めてみましょうか
Q. 自分の不動産を確認するとはどんなものですか
A. はい、ご売却予定の戸建てで生活をされているので、家の内装や設備は充分ご存知かと思いますが
初期の売却検討時に確認するのは、住宅ローンの残債や 隣地との境界、引き渡し時期についてです。
それでは、いくつか伺っても良いですか ？
Q. はい、お願いします。
A.今、所有されている不動産ですが、ご自身で購入されたものですか？
Q. そうです、20年以上前に買いました。
A. そうなんですね。その当時は金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか？
Q. そうです、銀行から融資してもらいました。
A. まだ返済は終わってないでしょうか？
Q. あと10年近く返済は続くはずです。
A. 残りの返済がおわかりですか？
Q. だいたい1000万円くらい残っていたと思いますが。
A. わかりました。
Q. 住宅ローンで、 残債務を調べておいた方が良いでしょうか？
A. 住宅ローン残りの返済総額を把握しておかないと、売却価格が残債務を下回る場合
売主さんが別途費用を捻出して、残債務を返済しないといけませんし、売却予定の不動産の
抵当権も抹消できなくなってしまう可能性があるためです 。
Q. わかりました。銀行に残りのローンの金額を確認してみます。
A. 次に購入時の前の所有者から、隣地との境界の明示は受けましたか
Q. だいぶ前なのですが、されたような気がしますが 覚えていません。
書類を確認していただけますか？ 境界が明示されていれば問題ないですが、
もしされていない場合には、新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない場合もあります。
Q. わかりました。書類を探してみます。
A. 最後に、お引越しの時期は決まっていますか？
Q. まだ決めていないですが、売却が決まったらすぐに引っ越しをしなければなりませんよね。
A. そうですね。売却が決まってから引っ越し先を決められている方もおりますので、
今すぐ 決める必要ないですが、 引越し先やタイミングはあらかじめ決められていた方が準備もはかどると思います。
Q. わかりました。なんとなく売却をするための項目も分かってきました。
この後はどのように進めていけばいいのでしょう
A. はい、今確認をさせて頂いた事項と購入時の処理の準備の上、早速不動産会社に問い合わせをしてみてください。
A. 大丈夫です、 不動産会社はプロですので、皆様の不安も しっかり受け止めた上でアドバイスをさせ ていただきます。
もし電話でうまく話せるか分からない場合、 複数の不動産会社に一括で売却を相談をできる
サイトもありますのでこちらをご活用されるといいと思います。
Q. わかりました、検討してみます。
★今回のポイント★
・不動産に関する詳細を確認することであり、残債情報や隣接地との境界情報などを確認すること。
・売却を検討する場合、一括査定サイトを活用することも有効
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2024/10/28 17:34
こんにちは(^^♪YOSHIMURAです。
美味しかったです。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2024/10/28 10:37
こんにちは!!! センチュリー21 東洋不動産の柏田三季です。
不動産売却に興味をお持ちの皆様に向けてお送りしているお役立ち動画！ 今回のテーマは「収益物件について」です。
ぜひご視聴ください。
収益物件の売却について
A. はい、賃貸で貸している不動産は、収益物件と しての売却となりますので、
買主は、投資 を目的として買うことになります。ですので、 利回りを考えて取引されます。
Q. 査定の方法も違うのですか？
A. そうですね。収益物件ですと、収益還元法という手法に査定されます。
居住用の場合は近隣の事例や建物の価値で 査定金額を決められるですが、収益物件は、家賃収入 に対する利回りで金額を算出します。
Q. そうなんですね。売却する時に押さえておきたいポイントは ありますか？
A. はい、特に抑えていただきたいポイントが2 つ。
一つ目は、依頼する不動産会社の選び方です 。居住用と投資用不動産では取り扱い方が 変わってきます。
マンションの一部屋を賃貸に出している場合でしたら
大きな差はありませんが、 1棟マンションやビル などになってくると、専門知識も異なります。
Q. そうなんですね。二つ目はなんですか？
投資用不動産は、建物の耐用年数に応じて 減価償却費として経費に計上できるので、
所得税などの税金対策になります。
またローンの支払額のうち、元金返済分は経費にすることができず利息分のみが経費として計上できます。
Q. 減価償却費とローンの利息分は経費に計上できるのですね。
A. そうです。 一般的な元利均等払の場合、ローンの支払額が一定でもその内訳は
最初のうちは利息の分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。
そして、元金分の金額が減価償却費を上回ったとき、 節税効果もつれますので売却のタイミングとしては良いと思います。
Q. なるほど 。いくらで売れるか、ばかり気にしていましたが、そういう知識必要ですね。
A. そうですね。そういった知識をもった営業マンのいる会社に
依頼される方が良いかと思います。
★今回のポイント★
知識豊富な営業マンがいる不動産会社選びが重要。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
