危険負担｜熊本市の不動産売却・買取はセンチュリー21東洋不動産｜センチュリー21東洋不動産

Q. 　最近は、異常気象も多いですが不動産取引に も影響があったりしますよね 。

A.　はい、例えば売買契約を締結した後、引渡し までに天災地変で売買の目的物が
滅失し てしまうなどのケースも考えられます。

Q. 　天災地変で滅失というと？

A.落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまったなど でしょうか。
売主様、買主様のどちらの責任ではなく、取引 の対象物が滅失なくなってしまうという ことです。

Q. 　そういった場合、どのようになるのでしょう か？

A.　2020年4月1日に民法が改正され ましたが、それ以前のいわゆる旧民法では
契約自体は成立しているので、買主様は 売買代金を支払わなければならないとなっ ていました、

Q. 　なくなってしまっているのに、支払わなけれ ばないんですか？

A.　はい、 債権者主義といい、買主様が目的物の 引き渡しに関する危険負担をする、という ことになっていました。
ですが不 動産の売買契約書では、天災地変等の売主、買主どちらの責任でもない事由によって
対象物が滅失や 損傷してしまった場合については、特約で 民法とは異なるという取り決めを行ってい ました。

Q. 　どういった取り決めですか？

A.　全部が滅失し てしまったり 、修復が不能な場合や修復に過分な費用や 日数がかかるといった場合は
解除すること ができるというような徳目です。
相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金印を、無利息で返還して解除という特約 が一般的でした 。

Q. 　それほどでもない場合は、どうだったん ですか ？

A　引渡し前の損傷については、売主様で修復の上、買主様に引き渡すようして いました。

Q. 　では、改正された民放ではどうなんでしょう か？

A.　引渡し前で、なおかつ引き渡しが不能である 場合は、買主様の支払債務は消滅しない ものの
代金の支払いを拒絶できるという ことになりました。

Q. 　支払わなくてもいいんですね。

A.　改正されたことによって、実際の取引の場で の運用と、民法が近づいたという感じかと思います。
あくまで、天災地変など 売主様に責任がない場合です。
売主様には、引渡しまで善管注意義務、善良 なる管理者の注意義務があります。
注意不足の場合は、当然、売主様の責任が 発生します。
問題なく取引、引渡しができるよう、細心の注意 を払うことが重要です。

わかりました。ありがとうございます。

★今回のポイント★

・売買契約書では売主買主のいずれにも責任のない事由による大規模な損傷に関しては、解除が可能な特約が一般的である。
・新民法により、引き渡し前でかつ引き渡し不能な場合、買主は代金支払いを拒絶できるが、支払債務は消滅しない。

これからも不動産売却について発信していきます。
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