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相続する不動産に抵当権が残っていると、相続がスムーズに行えない可能性があるので注意しましょう。基本的に抵当権付きの不動産を相続するときは、まず相続登記を行う必要があり、相続登記を行うことで所有権を移転させることができます。相続登記を済ませたら、抵当権抹消手続きに移ります。1つの不動産に対して、相続人が複数いる場合は、抵当権抹消手続きも複数人で行う必要があります。

相続する不動産が抵当権付きかどうか調べるには、登記簿謄本で確認することができます。登記簿謄本を取得し、乙区欄を確認しましょう。登記簿謄本は最寄りの法務局、または法務局のホームページ、郵送、登記情報提供サービスなどで取得することができます。

住宅ローンを完済しているにもかかわらず、抵当権をそのままにしていた場合は抵当権抹消手続きをするようにしましょう。住宅ローンの残債があっても、被相続人が団体信用生命保険に入っている場合は、団体信用生命保険によって、住宅ローンが完済されます。団体信用生命保険とは、住宅ローン契約時に加入できる保険のことで、契約者が死亡した場合、住宅ローンの残債を免除し、遺族に住宅を残すことができる保険のことです。

一方で、団体信用生命保険にも加入していなければ、借金も含めて相続するか放棄するかを検討しなくてはなりません。これらの手続きの費用は相続人が負担する必要があります。

抵当権は、住宅ローンを利用する際に借り入れの担保として設定されますが、住宅ローンを完済すると抹消することができます。ただし、「住宅ローンを完済すれば自動的に抵当権がなくなる」というわけではなく、抵当権抹消登記を行うことで登記上からも設定が解除されます。

なお、抵当権を抹消せずにそのままにしておくことは、おすすめできません。なぜなら、抵当権を抹消しないと、以下の問題が起こる可能性があるからです。

・不動産売買ができない
・新規ローンの審査が通らない
・相続がスムーズにいかない
抵当権抹消手続きをしないとどうなる
不動産を売却する場合

設定されている抵当権を抹消しないと、不動産売却が難しくなることがあります。抵当権が設定されていることで、売却予定の不動産がいつ債権者に差し押さえられるのか分からず、新たな買い手が付きにくくなってしまうからです。また、仮に購入希望者が現れたとしても、抵当権が設定されたままの不動産はローン審査に通らず、購入してもらえない恐れがあります。

新たに融資を受ける場合
住宅ローンとは別に、同じ不動産を担保として新たに融資を受ける場合にも、抵当権は抹消しておくほうがよいでしょう。担保にする予定の土地や建物に既に抵当権が設定されていると、審査に通らない恐れがあるからです。もし、住宅ローンを完済していても、抵当権抹消の手続きを忘れていると、その証明に時間がかかり、融資の手続きが滞ってしまうことがあります。

住宅ローンを完済したら「抹消」できる
抵当権は、住宅ローンを利用する際に借り入れの担保として設定されますが、住宅ローンを完済すると抹消することができます。ただし、「住宅ローンを完済すれば自動的に抵当権がなくなる」というわけではなく、抵当権抹消登記を行うことで登記上からも設定が解除されます。

なお、抵当権を抹消せずにそのままにしておくことは、おすすめできません。なぜなら、抵当権を抹消しないと、以下の問題が起こる可能性があるからです。

・不動産売買ができない
・新規ローンの審査が通らない
・相続がスムーズにいかない

上記の件については、後ほど詳しく解説します。ちなみに、根抵当権については、何度も繰り返し借り入れできるため、1度完済しただけでは抹消することはできません。抹消するためには、金融機関の合意が必要となります。

抵当権とは、住宅ローンの返済が約束通りに行われなかったときに備えて、土地や建物などの不動産を担保にする権利のことです。住宅ローンを貸し出す金融機関は、抵当権を設定しておくことで、土地や建物を住宅ローンの返済が滞ったときの担保にすることができます。債務者（住宅ローンを借り入れしている個人）が住宅ローン以外に借金をしたとしても、抵当権を設定した不動産の売却代金から優先的にお金を回収することができるのです。

抵当権を実行する権利は債権者である金融機関側にありますが、抵当権を設定するのは、債務者である住宅ローンを組む個人になります。なお、債権者のことを抵当権者または、義務者といい、債務者のことを所有者または、権利者と呼びます。

金融機関が抵当権に設定する対象は、大きく以下の3つに限定されています。

・土地や建物の所有権（不動産を所有する権利）
・地上権（土地を使う権利）
・永小作権（他人の土地で耕作・牧畜する権利）

住宅ローンの契約時に以上のなかから設定されますが、返済元本だけでなく、利息分も担保しています。

前述の通り、抵当権を設定するのは、住宅ローンを借り入れている債務者ですが、司法書士や弁護士などの専門家に依頼するのが一般的です。また、抵当権の設定には費用がかかります。費用の内訳は、登録免許税、登記謄本代などといった登記費用と、調査費用や交通費などの雑費となります。そのうえで専門家に登記を依頼した場合には別途報酬が発生します。ちなみに、司法書士に依頼する際の報酬の相場は、1〜2万円程度です。「できるだけ節約したい」という人もいるかと思いますが、専門家に依頼をすることで、必要書類を作成する時間や手間を軽減できたり、不備なく正確に手続きを進められたりするメリットがあります。どの司法書士に依頼すればよいか分からない場合は、不動産会社が紹介してくれることもあります。

不動産登記名義人の住所変更をする際には、いくつか必要書類があります。
あらかじめ必要書類を把握しておかないと、書類の不備につながり、手続きがスムーズに進められません。

手続きに時間をかけずに済むよう、不動産登記名義人の住所変更を行う際にどのような書類を準備すればいいのか、
さっそく見ていきましょう。

不動産登記名義人の住所変更を行うにあたり、必要となる書類は下記の通りです。

【不動産登記の住所変更時に必要な書類】
・登記申請書（変更の登記）
・住民票や戸籍の附票など住所変更の事実がわかる書類

上記は、自身の状況に関わらず、住所変更登記で必ず求められます。
役所まで取りにいく場合も、郵送で申請して届けてもらう場合も、余裕を持って準備を進めましょう
【自身の状況によって用意すべき書類】
・転居での住所変更：住民票もしくは戸籍の附票
・転居での住所変更：戸籍の附票（転居回数が2回以上の場合）
・町名・地番の変更：住民票もしくは町名地番変更証明書
・住居表示の実施：住民票もしくは住居表示実施証明書

自身が不動産登記名義人の住所変更を行う状況に応じて、必要となる書類をチェックしましょう。

上記で紹介した書類は、いずれも役所で入手できますが、請求する書類の種類によって管轄する役所が異なります。たとえば、住民票は、住所地を管轄する役所で発行されますが、戸籍の附票は本籍地を管轄する役所で発行されます。

不安な方はあらかじめ問い合わせて確認しておくと安心です。

遺言書にはいくつか種類があり、よく使われるのは「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」です。公正証書遺言の場合、公務員である公証人が職務として作成するので、要式違反で無効になるリスクはほとんどありません。要式を満たさず無効になるのは、たいてい自筆証書遺言です。
・全文自筆で書く
　基本的に全文自筆で書かねばなりません。パソコンや代筆を利用すると無効になるので注意しましょう。ただ「財産目録」の部分のみ、パソコンを使ったり資料を添付したりしてもかまいません。
・日付をいれる
必ず日付を入れなければなりません。もちろん日付も自筆する必要があります。日付が抜けただけで無効になるので注意しましょう。
・氏名を自筆で書き押印する
遺言者の署名押印が必要です。印鑑は実印である必要はなく、認印でもかまいません。
・書面で作成
遺言書は必ず書面で作成しなければなりません。録画や録音による遺言は認められません。

「遺言でできることは」
・相続人が複数いる場合、特定の相続人に多めに遺産を取得させたいケースもあるでしょう。遺言書を作成すれば、長女、長男、次女など特定の相続人にすべての遺産を取得させることも可能です。
・内縁の妻、孫やお世話になった人など、相続人以外の人に遺産を取得させたい方もいるでしょう。遺言書を作成したら、相続人以外の人に「遺贈」できます。
・天涯孤独で遺産を遺す相手がいない方の場合、遺言書を作成しておくと、遺産を法人や慈善団体などに寄付できます。
・遺言書を作成すると、財産の処分だけではなく身分行為もできます。婚姻していない女性との間にできた子どもがいる場合、遺言書に「子どもを認知する」と書いておけば、死後に子どもの認知が可能になります。生前に認知するとトラブルが予想されるケースでは有効な手段となるでしょう。
「遺言の効力はいつから」

遺言は原則として、遺言書を作成した人（遺言者）が亡くなった時から効力が生じます。従って、遺言によって遺産を引き継ぐ見込みの人であっても、遺言者が亡くなるまでは、遺産に対して何の権利もありません。

遺言に有効期限はありません。仮に20年前に書かれた遺言書であっても、有効です。また、遺言はいつでも撤回でき、内容を修正したり、新しく遺言書を作り直したりすることもできます。

「秘密証書遺言」とは、内容を秘密にしたまま存在だけを公証役場で認証してもらえる遺言書のことです。遺言の内容は公開せず、遺言書があるという事実だけを確実にするのが目的になります。ただ、実務上はほとんど利用されていません。
メリット
・誰にも遺言の内容を知られない

• ・文字をあまり書けなくても作成できる（署名と押印だけ自分で行えば、ほかの内容はパソコンや代筆で作成が可能）
• デメリット

• ・無効になりやすい
• ・紛失・隠匿のリスクがある
• ・発見されないリスクがある
• ・検認が必要
• ・手間や費用がかかる
• ・証人2人が必要
• おすすめは公正証書遺言

• 公正証書遺言は、費用はかかってしまうものの、「無効になりにくい」「検認が不要」「トラブルになりにくい」などのメリットが大きいためです。

  自筆証書遺言も、遺言書保管制度の開始によってデメリットがいくつか解消されましたが、内容のチェックが受けられないことから、形式不備によって無効になるリスクは避けられません。せっかく遺言書を作成するのであれば多少の費用はかかっても、トラブルを防止し、自分の意思を確実に実現できる内容の遺言書を作成することを第一に考えるべきです。

「公正証書遺言」とは、公証人に作成してもらう遺言書のことです。公証人が関与して作成する遺言書なので、確実性が高い形式といえます。
メリット

• ・公証人が関与するため無効になりにくい
• ・争いの種になりにくい
• ・公証役場で原本を保管してくれるので、紛失・隠蔽などのリスクがない
• ・発見されやすい（遺言検索サービスを利用できる）
• ・検認が不要
• ・公証人に自宅や病院に出向いてもらって作成できる
• ・文字を書けなくても作成できる
• デメリット
• • ・費用がかかる・・相続させる財産によって手数料は変わります。目安として5000万超え1億円以下　43000円です
  • ・手間がかかる
  • ・証人2人が必要・・自身で証人を見つけられない場合は、公証役場で紹介してもらうことができます。その場合、1人につき6000円前後の費用がかかります。

自筆証書遺言とは、遺言を作成する人が、
財産目録を除く全文を自筆で書く遺言書です。
本文（遺言内容をししるした全文）は自筆
（手書き）、日付・署名・押印をします。
財産目録については本文とは別にパソコン
での作成や通帳のコピー添付が認めらる
ようになりました。
メリット

• ・自分で気軽に作成でき、書き直しもできる
  紙とペンさえあれば、いつでもどこでも作成
• できます。思いついたときや空いた時間に自宅
• で気軽に遺言書を作成できるメリットがあります。
• ・費用がかからない
  公正証書遺言の場合公証人の手数料等の費用が
• かかりますが、自筆証書遺言には作成費用が
• かかりません。
• ・遺言の内容を秘密にできる

• ・要件を満たしていないと無効になる恐れ
• ・紛失や、死後に相続人が見つけられない恐れ
• ・書き換えられたり、隠されたりするリスク