2024年02月の記事一覧｜熊本市の不動産売却・買取はセンチュリー21東洋不動産｜センチュリー21東洋不動産

建物部分の固定資産税評価額からさらに1,200万円
が控除（建物の固定資産税評価額ー1200万円）×3%
税額にすると最大で36万円（1200万円×３％）の　
軽減になります。
新築住宅の軽減措置の適用を受けるための要件は
①居住用の不動産であること
②住宅の延べ床面積が50㎡
（一戸立て以外の賃貸住宅は40㎡）以上240㎡以下　
この延べ床面積には物置や車庫、マンションの
共用部分なども含まれます。
さらにこの軽減措置は新築建物の購入だけでなく、
増改築した場合にも適用されるのがポイント。
その上、新築あるいは増改築後の建物が
「長期優良住宅」の認定を受けた場合は、
控除額が1,300万円に拡大されます。

マイホーム購入時にかかる「不動産取得税」とは？
不動産取得税って軽減できるの？
名前の通り不動産を取得した時に課税される税金。
取得時に1度だけ支払います。
建物は2024年3月31日までに「住宅」として取得
し建物に対しては固定資産税額の３％
（本来は４％）の軽減税率が適用されます。
土地も建物と同じ軽減措置が取られています。

「よい営業マン」に出会うのか、そのためには複数の
候補者を比較検討することが最善な方法です。

実際の不動産取引現場には正直な営業マンは
いるのでしょうか？
「不動産屋」というと昔から「千三つ屋」と
言われます。語源は『千に三つしか本当のことを
言わない』などだそうですが、現代の不動産業者
はそのようなことでは社会で通用しません。
話を誇張し大風呂敷を広げるような話をすること
は少なくありません。
では、なぜ不動産会社の営業マンはそのような
“習性” があるのでしょうか？
不動産売買仲介の営業マンは、営業ノルマに追われ
ている中で仕事をしています。
会社によりノルマはさまざまですが、月に1件～
2件の成約をノルマにしている会社が多いです。
また、営業成績に対して歩合給を採用している
企業では、1件の成約が自分の給料に直接反映する
ため、必死になって契約に結び付けようと努力を
します。
ノルマ達成のためにありもしない嘘を並べたり、
契約の判断を焦らせるように仕向ける営業マンが
実在することも事実です。
また、離職率も高いため中途採用の営業マンが
多くを占めており、他の業界の営業職から転職
してくるケースもあります。
不動産営業マンは物件のことはもちろん、税金、
銀行、業法などの幅広い経験や知識が必要ですが、
これらの知識が乏しく間違った説明をしてトラブル
に発展しているケースから業界全体のイメージが
悪くなっている点もあります。
不動産の売却を依頼する時は、大手の仲介会社が
安心だとか小さな会社ほど親切だ、などの会社の
違いよりも、営業マン個人のパーソナリティを
重視するほうがよい結果になることが多いと言える
でしょう。経験や知識によって営業マンは千差万別
で、頼りになる営業マンに出会えることが売却を
うまくすすめる秘訣でもあるのです。

登記上の空白が生じる原因はいくつか考えられます。

• 登記申請の怠慢: 所有権移転や抵当権設定などの登記申請が怠られた場合
• 登記情報の抹消: 登記簿謄本に記載されていた情報が抹消された場合
• 過去の登記簿謄本の滅失: 過去の登記簿謄本が失われた場合

登記上の空白が不動産取引に与える影響

登記上の空白があると、不動産取引において以下のような問題が発生する可能性があります。

• 所有権の確認が困難になる: 登記簿謄本だけでは所有者を特定できないため、所有権の確認に時間がかかったり、困難になる場合があります。
• 抵当権の存在が不明になる: 登記簿謄本に抵当権設定の情報が記載されていない場合、抵当権の存在を見落としてしまう可能性があります。
• 取引の安全性が低下する: 登記上の空白は、権利関係の不明確さを招き、取引の安全性を低下させる可能性があります。

登記上の空白がある土地を購入する際の注意点

登記上の空白がある土地を購入する際には、以下の点に注意が必要です。

• 登記情報の調査: 登記簿謄本だけでなく、過去の登記簿謄本や関係書類も調査し、登記上の空白が生じた原因を特定する必要があります。
• 所有権の確認: 登記簿謄本だけでは所有者を特定できないため、他の方法で所有権を確認する必要があります。
• 抵当権の存在の確認: 登記簿謄本に抵当権設定の情報が記載されていない場合でも、抵当権が存在する可能性があるため、注意が必要です。
• 専門家の相談: 登記上の空白は複雑な問題となるため、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

土地の用途地域や建ぺい率などを調べる際、「無指定」という表記を見かけることがあります。無指定とは、都市計画区域内において、用途地域や建ぺい率などが定められていないエリアを指します。

今回のブログでは、不動産屋として無指定エリアについて詳しく解説します。

無指定エリアとは？

簡単に言えば、無指定エリアは市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域いずれにも区分されていない都市計画区域内の土地です。都市計画区域とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を目指すために定められた区域です。

通常、都市計画区域内は、建物の用途や高さ、建蔽率などを制限することで、秩序ある街づくりを目指します。しかし、無指定エリアは、用途地域や建ぺい率などが定められていないため、建築規制が比較的緩いのが特徴です。

無指定エリアのメリット

• 自由度の高い土地利用: 住宅だけでなく、商業施設や工場など、幅広い用途の建物が建築可能です。
• 比較的土地価格が安い: 市街化区域に比べて土地価格が安い傾向があります。
• 自然豊かな環境: 都市部から離れたエリアに多く、自然豊かな環境で生活できます。

無指定エリアのデメリット

• 建築確認のハードル: 用途地域や建ぺい率などが定められていないため、建築確認を受ける際に個別に審査が必要となります。
• 周辺環境: 都市部から離れているため、商業施設や公共施設が少ない場合があります。
• 将来的な都市計画: 将来的に市街化区域や市街化調整区域に編入される可能性があり、建築規制が強化される場合があります。

無指定エリアの土地を購入する際の注意点

無指定エリアの土地を購入する際には、以下の点に注意が必要です。

• 用途地域の確認: 将来的にどのような用途の建物が建築可能なのか、事前に確認が必要です。
• 建築確認の取得: 建築確認を受ける際には、個別に審査が必要となるため、時間と費用がかかる場合があります。
• 周辺環境の確認: 商業施設や公共施設などの周辺環境を確認しましょう。
• 将来的な都市計画の確認: 将来的に市街化区域や市街化調整区域に編入される可能性があるかどうか、確認が必要です。

不動産投資やマイホーム探しにおいて、土地の用途地域や建ぺい率などを調べるのは必須ですよね。しかし、都市計画区域内の土地には、「市街化区域」「市街化調整区域」に加えて、「非線引き区域」と呼ばれるエリアが存在します。

今回のブログでは、不動産屋として非線引き区域について詳しく解説します。

非線引き区域とは？

簡単に言えば、非線引き区域は市街化区域にも市街化調整区域にも区分されていない都市計画区域内の土地です。都市計画区域とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を目指すために定められた区域です。

通常、都市計画区域内は、建物の用途や高さ、建蔽率などを制限することで、秩序ある街づくりを目指します。しかし、非線引き区域は、用途地域や建ぺい率などが定められていないため、建築規制が比較的緩いのが特徴です。

非線引き区域のメリット

• 自由度の高い土地利用: 住宅だけでなく、商業施設や工場など、幅広い用途の建物が建築可能です。
• 比較的土地価格が安い: 市街化区域に比べて土地価格が安い傾向があります。
• 自然豊かな環境: 都市部から離れたエリアに多く、自然豊かな環境で生活できます。

非線引き区域のデメリット

• 建築確認のハードル: 用途地域や建ぺい率などが定められていないため、建築確認を受ける際に個別に審査が必要となります。
• 周辺環境: 都市部から離れているため、商業施設や公共施設が少ない場合があります。
• 将来的な都市計画: 将来的に市街化区域や市街化調整区域に編入される可能性があり、建築規制が強化される場合があります。

非線引き区域の土地を購入する際の注意点

非線引き区域の土地を購入する際には、以下の点に注意が必要です。

• 用途地域の確認: 将来的にどのような用途の建物が建築可能なのか、事前に確認が必要です。
• 建築確認の取得: 建築確認を受ける際には、個別に審査が必要となるため、時間と費用がかかる場合があります。
• 周辺環境の確認: 商業施設や公共施設などの周辺環境を確認しましょう。
• 将来的な都市計画の確認: 将来的に市街化区域や市街化調整区域に編入される可能性があるかどうか、確認が必要です。

10年以上住んでいない家を売却する際には、通常の売却とは異なる注意点や手続きがあります。

1. 現状確認と清掃

10年以上住んでいない家は、空家状態になっていることが多いです。売却前に、以下の項目を確認し、必要に応じて清掃や修繕を行いましょう。

• 建物の状態: 雨漏りやシロアリ被害など、建物の劣化がないか確認します。
• 設備の状態: キッチンや浴室などの設備が故障していないか確認します。
• 周辺環境: 草木が生い茂っていないか、ゴミが散乱していないか確認します。

2. 相場調査

10年以上前の購入価格と現在の市場価格は大きく異なる可能性があります。不動産業者に査定を依頼し、現在の相場を把握しましょう。

3. 売却方法

10年以上住んでいない家を売却する場合は、以下の方法が考えられます。

• 不動産業者への依頼: 不動産業者に査定から売却まで全てを任せることができます。
• 個人売却: 自ら買主を探し、直接売却する交渉を行います。

それぞれメリットとデメリットがあるため、自身の状況に合った方法を選びましょう。

4. 必要書類

売却には、以下の書類が必要です。

• 登記簿謄本: 土地の所有権を証明する書類です。
• 固定資産評価証明書: 土地の固定資産税評価額が記載されています。
• 印鑑証明書: 本人確認書類として必要です。
• その他: 状況によって、住民票や戸籍謄本などが必要になる場合があります。

5. 税金

売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。所有期間が10年を超えると軽減税率が適用されるため、税負担を抑えることができます。

マイホームを売却する際、井戸の存在は査定に影響を与えることがあります。井戸は、プラスにもマイナスにも作用するため、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。

1. 井戸の種類と状態

井戸には、上水道がない地域で生活用水として利用されていた「生活用井戸」と、観賞用や災害時の備蓄用として利用されていた「装飾用井戸」があります。

査定に影響を与えるのは、主に生活用井戸です。生活用井戸は、以下の点によって査定額が左右されます。

• 井戸の状態: 井戸が現在も使用可能かどうか、水質は良好かどうかなどが重要です。
• 井戸の構造: 井戸の深さや構造によって、埋め立て費用などが異なり、査定額に影響します。
• 周辺環境: 周辺環境によっては、井戸の存在がマイナス評価になる場合があります。

一方、装飾用井戸は、査定額に大きな影響を与えないことが多いです。

2. 井戸がある家の売却査定のポイント

井戸がある家の売却査定では、以下のポイントを押さえることが重要です。

• 買主層: 井戸をどのように利用したいと思う買主層を想定することが重要です。
• 井戸に関する情報: 井戸の状態、水質、構造などの情報を正確に把握しておく必要があります。
• 修繕・改修費用: 井戸の修繕や改修が必要な場合は、費用を査定額に反映する必要があります。
• 専門家の意見: 必要に応じて、井戸に関する専門家の意見を聞き、査定に反映しましょう。

3. 井戸がある家の売却を成功させるために

井戸がある家の売却を成功させるためには、以下の点に注意しましょう。

• 買主への説明: 井戸の存在は、必ず買主に説明する必要があります。
• 書類の準備: 井戸に関する書類をしっかりと準備しておく必要があります。
• 専門家の活用: 必要に応じて、不動産業者や井戸に関する専門家などに相談しましょう。

井戸がある家は、買主層が限定されるなど、一般的な住宅よりも売却に時間がかかる場合があります。しかし、事前にしっかりと準備をすることで、スムーズに売却することが可能です。

4. まとめ

井戸がある家は、査定額に影響を与える可能性があります。しかし、買主層を明確にし、井戸に関する情報を正確に伝えることで、スムーズに売却することが可能です。井戸がある家の売却を検討している方は、ぜひ上記のポイントを参考に準備を進めてください。

マイホーム購入を検討する際、土地選びは重要なポイントです。土地の価格は場所によって大きく異なり、同じ地域でも市街化区域と市街化調整区域では、建築条件や将来性などが大きく異なります。

今回は、市街化調整区域について詳しく解説します。マイホーム購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

1. 市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市計画区域内において、無秩序な市街化を防ぎ、計画的な市街化を図るために定められた区域です。簡単に言えば、市街化を抑制すべき区域とされています。

都市計画区域は、都市の機能を維持・発展させるために必要な区域を指します。市街化区域と市街化調整区域に区分することで、都市計画区域内における土地利用を適切に管理することができます。

2. 市街化調整区域での建築条件

市街化調整区域では、建築に厳しい制限が設けられています。主な制限は以下の通りです。

• 建築許可が必要: 原則として、建築許可を得なければ建物を建築することはできません。
• 建築面積の制限: 建築できる建物の面積は、土地の面積や周辺の状況によって制限されます。
• 用途地域の制限: 住宅や商業施設など、建築できる建物の用途が制限されます。
• 道路や上下水道などの整備: 道路や上下水道などのインフラが整備されていない場合があります。

これらの制限は、無秩序な市街化を防ぎ、周辺環境との調和を保つために設けられています。

3. 市街化調整区域のメリットとデメリット

市街化調整区域には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリット

• 土地価格が安い: 市街化区域に比べて土地価格が安い傾向があります。
• 自然豊かな環境: 田園風景や山林など、自然豊かな環境に暮らすことができます。
• 静かな環境: 交通量が少なく、静かな環境で暮らすことができます。

デメリット

• 建築条件が厳しい: 上記の通り、建築に厳しい制限が設けられています。
• インフラが整備されていない: 道路や上下水道などのインフラが整備されていない場合があります。
• 将来性: 将来的に市街化区域に編入される可能性はありますが、確実ではありません。

4. 市街化調整区域の土地を購入する際の注意点

市街化調整区域の土地を購入する際には、以下の点に注意する必要があります。

• 建築許可を得られるかどうか: 建築許可を得られるかどうかは、事前に自治体に確認する必要があります。
• 建築条件: 建築面積や用途地域の制限など、建築条件をしっかりと確認する必要があります。
• インフラの整備状況: 道路や上下水道などのインフラが整備されているかどうかを確認する必要があります。
• 将来性: 将来的に市街化区域に編入される可能性があるかどうか、確認する必要があります。

市街化調整区域の土地は、メリットとデメリットを理解した上で、慎重に検討することが重要です。

5. まとめ

市街化調整区域は、建築条件が厳しい一方で、土地価格が安い、自然豊かな環境で暮らせるなどのメリットがあります。マイホーム購入を検討している方は、市街化調整区域のメリットとデメリットを理解した上で、自身のライフスタイルに合った土地を選ぶようにしましょう。