2024年02月の記事一覧｜熊本市の不動産売却・買取はセンチュリー21東洋不動産｜センチュリー21東洋不動産

建物部分の固定資産税評価額からさらに1,200万円
が控除（建物の固定資産税評価額ー1200万円）×3%
税額にすると最大で36万円（1200万円×３％）の　
軽減になります。
新築住宅の軽減措置の適用を受けるための要件は
①居住用の不動産であること
②住宅の延べ床面積が50㎡
（一戸立て以外の賃貸住宅は40㎡）以上240㎡以下　
この延べ床面積には物置や車庫、マンションの
共用部分なども含まれます。
さらにこの軽減措置は新築建物の購入だけでなく、
増改築した場合にも適用されるのがポイント。
その上、新築あるいは増改築後の建物が
「長期優良住宅」の認定を受けた場合は、
控除額が1,300万円に拡大されます。

マイホーム購入時にかかる「不動産取得税」とは？
不動産取得税って軽減できるの？
名前の通り不動産を取得した時に課税される税金。
取得時に1度だけ支払います。
建物は2024年3月31日までに「住宅」として取得
し建物に対しては固定資産税額の３％
（本来は４％）の軽減税率が適用されます。
土地も建物と同じ軽減措置が取られています。

「よい営業マン」に出会うのか、そのためには複数の
候補者を比較検討することが最善な方法です。

実際の不動産取引現場には正直な営業マンは
いるのでしょうか？
「不動産屋」というと昔から「千三つ屋」と
言われます。語源は『千に三つしか本当のことを
言わない』などだそうですが、現代の不動産業者
はそのようなことでは社会で通用しません。
話を誇張し大風呂敷を広げるような話をすること
は少なくありません。
では、なぜ不動産会社の営業マンはそのような
“習性” があるのでしょうか？
不動産売買仲介の営業マンは、営業ノルマに追われ
ている中で仕事をしています。
会社によりノルマはさまざまですが、月に1件～
2件の成約をノルマにしている会社が多いです。
また、営業成績に対して歩合給を採用している
企業では、1件の成約が自分の給料に直接反映する
ため、必死になって契約に結び付けようと努力を
します。
ノルマ達成のためにありもしない嘘を並べたり、
契約の判断を焦らせるように仕向ける営業マンが
実在することも事実です。
また、離職率も高いため中途採用の営業マンが
多くを占めており、他の業界の営業職から転職
してくるケースもあります。
不動産営業マンは物件のことはもちろん、税金、
銀行、業法などの幅広い経験や知識が必要ですが、
これらの知識が乏しく間違った説明をしてトラブル
に発展しているケースから業界全体のイメージが
悪くなっている点もあります。
不動産の売却を依頼する時は、大手の仲介会社が
安心だとか小さな会社ほど親切だ、などの会社の
違いよりも、営業マン個人のパーソナリティを
重視するほうがよい結果になることが多いと言える
でしょう。経験や知識によって営業マンは千差万別
で、頼りになる営業マンに出会えることが売却を
うまくすすめる秘訣でもあるのです。

専任媒介で預かっている物件の件です。
物件を購入希望のお客様がポータルサイトを見て
「内覧できますか」と弊社にお客様より
ご連絡がありました。
内覧できますよとお伝えすると、他の不動産業者
に連絡して「内覧できますか」と聞くと、
その物件は「商談中の物件でローン審査中なので
内覧できません」と言われたそうです。
なぜこうゆう食い違いが起こるかというと、他の
不動産業者は自分たちが預かっている物件に
お客様を誘導したいがために適当なことを
言われたのだと推測します。
媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介
と3種類あります。
売主はいづれかを選んで媒介契約を結びます。
一般媒介では売主は不特定の不動産業者売却を
依頼することが出来ます。
専任媒介では依頼できるのは1社だけで売主が自ら
につけた相手とならば依頼した業者をとおさずに
売買契約を結べます。（自己発見取引）
専属専任媒介は同様に依頼できる業者は1件で、
自己発見取引もできません。
1つの物件で売主側と買主側の仲介が同一業者ある
ときは両手仲介と言って仲介手数料を両方から
もらえます。一般媒介は片手の仲介手数料です。
よって1つの物件で売主・買主から両方
仲介手数料をもらえることを意識したのだと
思います。
物件の物元（売主側の仲介業者）に確認することが
重要ですね。

爪は1週間に1度切ったり頭髪も月1回カットに行く
人も多いと思います。
爪は1週間に1ミリ延びるそうです。私事ですが　
左の人差し指の爪を車のドアに挟み爪がなくなり
ました。6か月経過してやっと新しい爪が伸びて
きました。
爪や髪は生まれ変わりを感じる部位です。
筋肉はトレーニングによって筋肉量は成長します
が、加齢（50歳ぐらい）とともに何もしなければ
減少の一途をたどっていきます。
高齢者になると筋力が衰えて転倒（転ぶ）が繰り
返されるようになります。
1度転ぶ癖がつくとまた転ぶ。骨折するとさらに
骨折を招きます。
転倒や骨折の背景は筋肉の老化が原因です。
他には飲酒・靴が合わない・段差・視力の低下も
考えられます。
要約すると大事なことは適度な運動習慣をつける
ということですね。まだまだ私は若いと思っている
方、要注意ですね。

身体の痛みの原因は習慣にも大きく関係が
あります。
ある年配のご婦人が腰が痛いので、病院に行くと
狭窄症と診断され手術を受けると治るとも言われ
たが、納得いかずに病院をはしごする。
ある病院で聞き取りされたとき、料理するのが
好きで台所に立っていることが多い。
料理するシンク台が低いので腰を曲げてやって
いる事をつたえると手術は身体ではなくシンクの
高さの手術で高さを高くすればよいのではという
結果になった。
それを行ったことでその後、ご婦人は腰の痛みが
なくなったそうです。
日頃の自分の習慣を見直してみることで痛みの
原因がわかり健康を維持することが出来ますね。

70歳になり、歩く歩幅が狭くなり下通アーケード
内を歩いている人から追い越されてしまいます。
加齢や老化というと皮膚にしわが出て、足が悪く
なり寝たきりになるというイメージがありますね。
また表面だけではなく、内臓系も弱くなって
いきます。マイナス面も多いですが、体験・経験
から知恵が豊富だというメリットもあります。
多様な病原体の免疫が蓄えられて免疫がある。
変頭痛が少なくなる。高齢者への財布に優しい
サービスが多い。自由時間の増加でボランティア
活動などなど。
体の衰えも70歳だからと皆同じではなく老化
のプロセス・スピードも人それぞれです。
最近書籍を読んで知ったのですが、フレイル
という言葉を知りました。
フレイルとは加齢や疾患によって身体的・
精神的なさまざまな機能が徐々に衰え、
心身のストレスに脆弱ぜいじゃくになった状態のことです。
特に高齢者は、糖尿病や高血圧、骨粗しょう症
などの慢性疾患、がんなどさまざまな病気を
抱えているケースが多く、心身機能の低下と
相まって生活機能が落ちたり、心身の脆弱性が
加速されたりする危険性が高いことが知られて
います。一方で、フレイルは完全に介護が必要な
状態ではなく、適切な生活改善や治療などを
行っていくことで生活機能が以前の状態に改善
する可能性があります。
いつかは行く道です。老後と向き合いましょう
フィレルの進行状況を画像を添付しますね。

次回は体や心を維持する方法です。

明日は、経営計画発表会です。
今も社員の皆さんが残って、明日の書類の印刷等
準備をしています。
年度末が2月です。毎年ゆとりをもって1月月初から
作成しようと決めていますが、画通りにいかず毎年
ギリギリセーフで策定しています。
社長方針～各部署の方針発表があり、最後は自分の
ビジョンシートを作ります。
この工作の時間が結構楽しく、未来に向かって
皆さんでワイワイガヤガヤ、お菓子食べながら
食っちゃべる楽しい時間です。
来期は70期を迎えます。
区切りの年なので自分のビジョンにコミット
していく決意です。

相続登記に必要な書類には基本的に有効期限がなく、
何十年も前の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍、
印鑑証明書、遺産分割協議書なども使用できます。

ただし、相続人の戸籍謄本は、被相続人の死亡日
以降の日付で取得した戸籍謄本が必要です。

死亡後の戸籍謄本が必要である理由は、相続人が
現在も生存していることを証明する必要がある
からです。

一方、固定資産評価証明書などの評価証明書に
関しては、最新年度のものが必要となります。

登録免許税の計算は最新の固定資産評価額に
基づくため、直近の年度の評価証明書を取り
直す必要があります。