スタッフブログの記事一覧｜熊本市の不動産売却・買取はセンチュリー21東洋不動産｜センチュリー21東洋不動産

こんにちは。センチュリー21東洋不動産の柏田です。

日が落ちるのがずいぶん早くなりました。
仕事帰りに実家の前を通ったら、もう真っ暗
玄関灯もつかず、郵便受けにはチラシが挟まったまま
「誰もいないのが、通りすがりにも分かってしまうな」——そんな不安がふとよぎった方、いらっしゃるのではないでしょうか。

夜が長くなるこの時期は、人の出入りがない家が一段と目立ちやすくなります。
そして空き家の心配ごとは、実は火災保険だけではカバーしきれないものが多いのです。

「保険に入っているから安心」とは言い切れません

火災保険は、火事や台風などによる建物の損害には備えられます。
ただし、空き巣による建具の破損、敷地内への不法投棄、庭木が生い茂ったことによる近隣トラブルといった「人の出入り」に関わる問題は、保険だけでは防げません。
むしろ人の目が届かない家ほど、こうした問題が起こってから発覚するまでに時間がかかりがちです。

こうした管理不全の状態が続くと、自治体から「管理不全空家等」として指導を受ける対象になり得ます。
この区分は2023年の法改正で新設されたもので、国土交通省住宅局の資料によりますと、2023年度末までに全国92市区町村で1,091件の指導が行われています。
制度が始まってまだ日が浅いにもかかわらず、すでに全国各地で実際に動いている数字です。

指導を放置して状態がさらに悪化すると、より重い「特定空家等」に進み、固定資産税の優遇が外れてしまう可能性もあります（この点は8月の記事でも触れました）。
つまり、防犯・美観の問題は、税金の問題にもつながっているのです。

なお、放火については、総務省消防庁「令和6年版消防白書」で放火・放火の疑いによる火災が全体の10.6％（4,111件）を占めるとされています。
空き家が放火の標的になりやすいという指摘は各所で見られますが、空き家に限った全国統計までは確認できておりませんので、その点は断定を避けてお伝えします。

難しく考えなくて大丈夫です。
まずは外まわりを一周するだけで構いません

防犯対策というと大掛かりに聞こえますが、まずは実家の外側をぐるりと一周してみるだけで十分です。
庭木が道路にはみ出していないか、郵便受けが溢れていないか、雨戸やシャッターがきちんと閉まるか？
それだけでも、次にすべきことが見えてきます。

センチュリー21東洋不動産では、売る・売らないが決まっていない段階からのご相談も承っております。
「気になってはいるけれど、何から手をつければいいか分からない」——そんな段階でこそ、ぜひ一度お聞かせください。

相続・空き家のご相談はこちら 　お電話：096-324-2948（センチュリー21東洋不動産）

熊本の地で70年以上、地域の皆さまに寄り添ってまいりました。
秋の夜長、どうぞ暖かくしてお過ごしくださいませ。

センチュリー21東洋不動産　柏田三季

こんにちは。センチュリー21東洋不動産の柏田です。

朝夕、少しずつ風が涼しくなってきましたね！
金木犀の香りが漂う季節になると、「そろそろ動くなら、今かもしれない」夏の間ずっと先延ばしにしていたご実家やご自宅の売却のことを、ふと思い出される方も多いのではないでしょうか？

「暑い間は考えたくなかったけれど、涼しくなったら本腰を入れたい」というお声を、私たちも毎年この時期によくいただきます。実はこの感覚、単なる気分の問題ではなく、不動産市場の実際の動きとも重なっています。

秋は実際に「成約」が動きやすい時期です

不動産流通推進センターが発表した指定流通機構（レインズ）の活用状況によりますと、2025年10月の中古住宅（売り物件）の成約報告件数は全国で2万1,898件、前年同月比36.5％増となり、12カ月連続でプラスとなりました。

背景には、企業の秋（10月）の定期異動や、年内に新生活を整えたいという住み替えニーズの高まりがあるといわれています。
夏の間に情報収集だけしていた方が、涼しくなったこの時期から一気に「探す側」に回るため、売る側にとっても検討してもらえる機会が増えやすいのです。

もちろん、成約のしやすさは物件の状態や立地、価格設定によっても変わりますので、「秋に出せば必ず高く早く売れる」とまでは言い切れません。
ご自宅・ご実家がこの時期の需要に合うかどうかは、個別に確認させていただくのが確実です。

難しく考えなくて大丈夫です。まずは「今の価値」を知ることから

「まだ売ると決めていないのに、査定を頼んでもいいのか」と迷われる方も多いのですが、査定は売却の予約ではありません。
今の家がどれくらいの価値なのかを知っておくことは、これから住み替えや実家の整理を考えるうえでの、いちばん最初の一歩です。

秋の需要期を活かせるかどうかも、今の状態を知って初めて判断できます。

まずは無料査定で、現在地を確認してみませんか。

無料査定のご依頼はこちら [査定依頼フォーム]　または　お電話：096-324-2948（センチュリー21東洋不動産）

熊本の地で70年以上、地域の皆さまに寄り添ってまいりました。「売る・売らない」がまだ決まっていなくても構いません。どうぞお気軽にお声がけください。

朝晩の気温差が大きくなってまいります。皆さまどうぞ体調にお気をつけてお過ごしください。

センチュリー21東洋不動産　柏田三季

 

大江・新屋敷・子飼エリアのマンション売却をお考えの方へ
1．大江・新屋敷・子飼は、どんなエリア？
大江・新屋敷・子飼は、熊本市中心部に近く、教育・買い物・医療・交通のバランスが整った生活利便性の高いエリアです。

学校・教育環境
大江周辺には大江小学校、白川中学校などがあり、住所によっては新屋敷も大江小学校区となります。一方で、新屋敷・大江は住居表示の番地によって指定校が異なるため、売却時には「どの学校区か」を正確に確認することが重要です。子飼本町は黒髪小学校区となる区域があり、周辺には熊本大学や高校、学習塾なども集まっています。教育環境を重視するご家族にとって、訴求しやすい地域です。 (city.kumamoto.jp)

買い物環境
大江には「ゆめマート大江」があり、日常の食料品や生活用品の買い物に便利です。子飼には、青果・鮮魚・精肉・惣菜・飲食店などが並ぶ子飼商店街があり、昔ながらの商店街らしい買い物の楽しさもあります。中心市街地の上通・下通方面にも出やすく、普段使いと休日の買い物の両方に対応しやすい立地です。 (origin.izumi.jp)

病院・医療
新屋敷には熊本整形外科病院があり、熊本大学病院も本荘エリアに位置しています。大江・新屋敷・子飼周辺は個人医院や専門病院も含めて医療機関へのアクセスを確保しやすく、子育て世帯からシニア世帯まで安心感につながりやすいエリアです。 (kumasei.jp)

交通
市電を利用しやすい大江・新屋敷周辺では、「九品寺交差点」「味噌天神前」などが生活圏になります。また、子飼橋、大江渡鹿、新屋敷町などを経由するバス路線があり、熊本駅、桜町バスターミナル、大学病院方面などへ移動しやすい点も特徴です。車に頼り切らない暮らしを希望する方にも評価されやすい地域です。 (kumamoto-toshibus.co.jp)

2．このエリアのマンションを探している方は、どんな条件を重視するか
大江・新屋敷・子飼でマンションを探す方には、次のようなニーズが考えられます。

中心市街地や勤務先へ出やすいこと
小・中学校区や教育環境を重視したいこと
スーパー、商店街、病院が徒歩・自転車圏にあること
60～80㎡程度の2LDK～3LDK、またはゆとりある4LDK
駐車場を1台確保できること
南向き、眺望、日当たり、風通しが良いこと
室内がきれい、またはリフォームしやすいこと
管理状態が良く、修繕計画が明確であること
月々の管理費・修繕積立金を含めた総負担が納得できること
特にこのエリアでは、単に「築年数が浅い」「広い」だけでなく、立地の便利さ、学校区、管理の安心感、駐車場の有無が購入判断に大きく影響します。

売却時には、お部屋そのものの魅力に加え、
「スーパーが近い」
「市電・バスを使いやすい」
「病院が近い」
「中心部へ出やすい」
といった暮らしのイメージまで丁寧に伝えることが大切です。

3．築20年を超えたら。修繕積立金と売却タイミングの考え方
築20年を超えたマンションは、築年数だけで価値が決まるわけではありません。むしろ購入希望者が確認するのは、これからも安心して住める管理状態かという点です。

国土交通省も、長期修繕計画に基づいて適正な修繕積立金を設定することの重要性を示しています。長期修繕計画は、原則として30年以上かつ大規模修繕工事を2回以上含む期間で考え、定期的に見直すことが求められています。 (mlit.go.jp)

確認しておきたいポイント
売却を考え始めたら、まず次の資料を確認しましょう。

長期修繕計画
修繕積立金の現在額と今後の改定予定
修繕積立金の総額・不足の有無
過去の大規模修繕履歴
今後予定されている外壁、防水、給排水管、エレベーター、機械式駐車場などの工事
一時金徴収や借入の予定
管理費・修繕積立金の滞納状況
売却タイミングは「築20年」ではなく「将来負担の見通し」で考える
築20年を迎えたから、必ず売却すべきということではありません。適切な修繕が行われ、資金計画が明確なマンションであれば、購入者にとっても安心材料になります。

一方で、修繕積立金の大幅な値上げ、一時金の徴収、大規模工事の実施予定などがある場合は、売却価格だけでなく、購入希望者の月々の負担感にも影響します。

そのため、売却を検討する際は、

今後数年の修繕積立金の推移
次回大規模修繕の時期と内容
ご自身が住み続ける場合の負担
売却後の住み替え資金
同じマンション・周辺マンションの売出状況
を比較して判断することが重要です。

なお、購入希望者には管理・修繕に関する情報を分かりやすく開示することが、安心感と納得感につながります。大規模な修繕予定や負担増の見込みが判明している場合は、隠すのではなく、正確な資料をもとに説明できる状態を整えることが大切です。 (mlit.go.jp)

4．お部屋を見せずに、資料だけで価格を知る方法もあります
「まだ売るか決めていない」
「室内を見せる前に、おおよその価格だけ知りたい」
「家族に相談する材料が欲しい」

という場合は、**訪問なしの机上査定（簡易査定）**をご利用いただけます。

マンション名、所在階、専有面積、間取り、向き、築年、管理費・修繕積立金、駐車場の有無などの資料をもとに、周辺の売出事例・成約事例・現在の競合物件などを確認し、売却価格の目安をご案内します。

ご用意いただくと査定精度が上がる資料
固定資産税納税通知書または登記簿情報
購入時の売買契約書・パンフレット
間取り図
管理費・修繕積立金が分かる書類
長期修繕計画書
リフォーム履歴
駐車場の契約状況
室内写真や訪問査定は、売却を具体的に進める段階になってからでも問題ありません。

ただし、机上査定はあくまで資料と市場データによる価格帯の目安です。眺望、日当たり、室内状態、リフォーム状況、階数、騒音、管理状況などを反映した正式な販売提案は、現地確認後により精度を高めることができます。

まとめ
大江・新屋敷・子飼エリアは、中心部へのアクセス、教育環境、買い物、医療の利便性を兼ね備えた、マンション需要を見込みやすいエリアです。

築20年を超えたマンションでも、管理・修繕の状況を正しく整理し、そのマンションならではの生活利便性を伝えることで、購入希望者に選ばれる可能性があります。

まずは訪問なしで、資料だけの価格確認から始めてみませんか。

～はじめての不動産相談でも安心！押さえておきたいポイントをお教え致します！～

こんにちは！
本日は商業ビル（収益物件）を購入する際の注意点について書いていきたいと思います。
弊社は熊本市の繁華街である「下通」に事務所を構えており、
お客様や業者様から繁華街の商業ビルを買いたいという相談を受けることがあります。
簡単ではありますが、参考になれば幸いです。

①建物の管理状況
内外装の状態や屋上の防水、共用部やゴミ置き場が清潔か等、目視で確認できる点はもちろんですが、
商業ビルの場合、飲食店が入居しているケースが多く、給排水管が劣化していることがよくあります。
配管は地中に埋まっている為、当然目視確認できませんので、
専門業者による調査や配管洗浄などを定期的に行っているか等、確認する必要があります。
配管からの漏水は大きなトラブルに発展しますし、もし配管をやり変える場合は多額の費用がかかります。
過去にビル内で漏水被害が発生したことがあるかどうか等も確認しておくと良いと思います。
また、商業ビルは「特定防火対象物」に該当する為、消防法の決まりで年に2回以上の点検、消防署への報告が必要です。
（機器点検6ヶ月に1回以上、総合点検1年に1回以上）
これまできちんと報告を行っているかどうかはもちろん、消防署から是正等がないかもチェックする必要があります。

②貸室内の設備等の状況
貸室内設備の取り扱いは重要です。
例えば、空調や厨房設備といった店子様の営業に必要な設備は、誰の所有物なのか明確に確認しておく必要があります。
入居期間中の修繕義務は貸主、借主のどちらが負うのか、設備の所有権はどちらにあるのか、明確にしておく必要があります。
商居抜きで契約するケースも多く、現状把握が難しいこともあります。

③賃貸借契約の確認
上記②でも記載しましたが、設備の取り扱い等は契約書に明記されているケースが多い為、
特約事項を中心に確認すると良いです。
また、「普通借家」か「定期借家」か、契約の種類も重要です。
例えば将来的に建替えを検討しようとしたときに、
普通借家契約の場合、入居者様に立退きを求める事は非常にハードルが高く、高額な立退料が発生することが予測されます。
物件の売却時にも影響する為、購入後は定期借家契約への切り替え交渉も、念頭に置いておく必要があります。

以上になります。
他にも注意すべき点はたくさんあるかと思いますので、また書いていきたいと思います。

こんにちは。センチュリー21東洋不動産の柏田です。

「実家、また台風が来るみたいだけど、雨戸は閉めてあったかしら」
ニュースで台風進路の予報を見ながら、離れて暮らすご実家のことがふと頭をよぎった方もいらっしゃるのではないでしょうか。
瓦のずれ、庭木の倒れ、雨どいの詰まり。
誰も住んでいない家ほど、こうした小さな異変に気づくのが遅れがちです。

そしてもうひとつ、見落とされがちなのが「火災保険、ちゃんと役に立つ内容になっているか」という点です。

 

「入っているから大丈夫」とは限りません

2024年10月、火災保険の参考料率が大きく改定されました。
全国平均で保険料が約13％引き上げられたほか、水災（台風・大雨による浸水など）の保険料は、地域の浸水リスクに応じて1等地から5等地までの5段階に区分される仕組みに変わっています。

あわせて注意したいのが、空き家や長期間人が住んでいない建物の扱いです。
「居住用の住宅物件」ではなく「一般物件」として扱われるケースがあり、その場合は保険料が高くなったり、地震保険を契約できなかったりすることがあります。
契約時期や保険会社、物件の使用状況によって条件は異なりますので、「うちの契約がどうなっているか」は、お手元の保険証券でご確認いただくか、保険会社・専門家への確認をおすすめします。

つまり、何年も前に加入したままの保険が、今の実家の状態や今の制度に合っていない可能性があるということです。

 

難しく考えなくて大丈夫です。まずは証券を1枚、見るだけで構いません

とはいえ、保険を見直すこと自体を今すぐ決める必要はありません。
まずは、保険証券を引き出しから出してみて、「水災・風災の補償が入っているか」「建物の区分はどうなっているか」を確認してみる。

それだけで十分な一歩です。

 

私たちセンチュリー21東洋不動産では、実家や空き家の今後について、保険のことも含めて、売る・売らないが決まっていない段階からご相談いただけます。
台風で気になったことをきっかけに、実家全体のことを一度整理してみませんか。

相続・空き家のご相談はこちら [相続・区分相続相談フォーム]　または　お電話：096-324-2948（センチュリー21東洋不動産）

熊本の地で70年以上、地域の皆さまに寄り添ってまいりました。

台風シーズン、どうかご実家もご自宅もご無事でありますように。

センチュリー21東洋不動産　柏田三季

 

ご存じな方が多いとは思いますが、

2027年末までに蛍光ランプの製造・輸出入が禁止されます。

在庫の販売、購入は禁止されません。もちろん使用も禁止されませんので慌てて交換する必要はありません。ご安心ください。



ただ、LEDランプのみの交換はご注意です！！！

必ず蛍光灯器具の点灯方式に応じたLEDランプを選びましょう。

蛍光灯器具の点灯方式には、グロースターター式・ラピッドスタート式・インバーター式があります。

必ず点灯方式に適合したLEDランプを選定してください。点灯方式は、蛍光灯器具本体の表示などで確認できますが、

分からない時には電気屋さんにお尋ねして下さい。

例えば、グロースター式ではグローランプの取り外しが必要な場合や蛍光灯器具内部の工事が必要な場合があります。

LEDランプを購入する前に、必ず確認してください。



LEDランプに交換した後は、ちらつきがないか、異音がや異臭がしないかを確認してください。

こんにちは（●＾o＾●）Yoshimuraです。

この度の令和8年熊本地震で被害に遭われた皆様ならびにそのご家族の皆様に心よりお見舞申し上げます。　被害に遭われた被災地の一日も早い復興そして被災された皆様の生活が
1日も早く平穏に復することを心よりお祈り申し上げます。

こんにちは！
本日は国道57号線（通称：東バイパス）に面した、テナント物件のご紹介させて頂きます。

【物件概要】
出水K BLD EAST/WEST
土地面積：約1,682.88㎡
建物面積：約1,004.95㎡（EAST棟　延床：312.49㎡　WEST棟　延床：692.46㎡）

2棟一括貸しでも、個別での契約もご相談可能です。
乗り入れ口2ヶ所、交差点角地で視認性良好です。
物件のご見学もご相談可能となっておりますので、ご希望の際は、お気軽にお申し付けください。
ご検討宜しくお願い致します。

EAST棟：https://www.toyo7.com/kasi-tenpo/detail-685e632163f76b2c64b89901/
WEST棟：https://www.toyo7.com/kasi-tenpo/detail-685e5f28b5d8b60dfc8c8a0c/

こんにちは、センチュリー21東洋不動産柏田三季です。

まず最初に、7月28日の地震により被災された皆さまに、心よりお見舞い申し上げます。
断水や避難生活が続くご家庭もまだまだ多く、日々のニュースを見るたびに胸が痛みます。
一日も早く、皆さまの生活が落ち着かれますことを、スタッフ一同心よりお祈りしております。

もし「実家の様子が心配」「地震で家の傷み具合が気になっている」といったお困りごとがありましたら、些細なことでも構いませんので、お気軽にお声がけください。私たちにできることがあれば、力になりたいと思っています。

さて、来週にはお盆を迎えます。
今年は帰省される方、実家に集まってご家族と過ごされる方も多いのではないでしょうか？

お盆で実家に帰ると、普段は気づかないことに目がいったりしませんか？
「屋根や外壁、意外と傷んでるな」「親も年をとったし、この家のこと、そろそろ家族で話しておいた方がいいかも」
そんな風に、ふと立ち止まって考えるきっかけになる方も多い時期です。
実際、私たちのところにも、お盆明けに「実家の相続について相談したい」「空き家のままの実家をどうするか、家族で話し合った」というお問い合わせが増えます。

地震のこともあって、「もし実家に何かあったら」「離れて暮らす家族に迷惑をかけたくない」と、改めて考えられた方もいらっしゃるかもしれません。

今すぐ売る・売らないを決めなくても大丈夫です。
「うちの実家、今どのくらいの評価になるんだろう？」 「将来的に空き家になりそうだけど、どんな選択肢があるんだろう？」

そんな軽い気持ちのご相談も、いつでも歓迎です。
ご家族が集まるこの時期に、少しだけ将来の話をしてみる。
そのきっかけ作りに、私たちがお役に立てたら嬉しいです。

暑い日が続きますので、皆さまどうぞご自愛くださいね。
不動産のことでお悩みの方は、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご相談ください。

※お知らせ※
当社は明日11日より16日までお盆休みを頂きます。
お返事にお時間を頂く場合はご了承くださいませ。
28日より、毎年好評いただいております秋の住み替えフェアを開催いたします。
豪華景品など目白押しですのでまた改めまして事らでご案内いたします。