「2023年10月」の記事一覧（86件）
本日の業務について
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/10/16 16:50
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/10/16 16:50
皆さんこんにちは！柏田です。
本日は、マンションの鍵の返却の為不動産会社へ行ったり、お預かりしているマンションの管理会社や工事業者様、
銀行やお客様へ連絡を取ったりする一日になりました。
さて、空気ひんやりとも秋めいてきましたね。
最近季節の変わり目で体が疲れやすく体調を崩す人が多いように見受けますが、皆様はいかがでしょうか？
秋になると、よく「〇〇の秋」なんて言われることがありますが、今年の秋はどんな秋にしたいですか？
芸術の秋？スポーツの秋？食欲の秋？読書の秋？・・・etc
私はやっぱり食欲の秋！ですね！！！
柿を買ったので、食べるのが楽しみです♪
不動産雑学
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/10/16 16:31
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/10/16 16:31
こんにちは！柏田です。
不動産雑学を紹介させていただきます！
物件を選ぶとき「駅から徒歩○分」の文字をよく見かけるかと思います。
実際どれくらい近いのか、何が基準になっているのか気になりませんか？
この「徒歩１分」というのは、実際の距離としてはどれくらいになるのでしょうか。
こちらは、不動産の表示に関する公正競争規約施行規則で
「徒歩による所要時間は、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること」と決まっています。
昭和３８年にルールを決める時、実際職員の女性がハイヒールを履いて歩いた時の分速が８０ｍだった為、
１分＝８０ｍに決まりました。
これからも不動産雑学を投稿していきますので見ていただけると嬉しいです。
ランチでの出来事
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/10/16 16:18
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/10/16 16:18
こんにちは。いとうです
高山君とランチに行った際、ちょっとおもしろかったので日記にします。
私が頼んだ300gカレー⇓
高山君が頼んだ700gのカレー⇓
よく食べれるなーと横目で見てました。
※彼はダイエット中です
ps.この後、彼にカレーをシャツにつけられました。
借地権付建物
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 15:09
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 15:09
借地権付き建物の売却する場合の注意点
Q. 相続により、 しゃぶ事件月とてものを取得したのですが、 売却は出来るのですか。
A. はい、結論からお伝えすると、売却ができます。
ただ、注意が必要です 。
Q. それはなんですか？
A. 借地権付き建物を売却するなら、地主に承諾 をもらう必要があります。
また、承諾をもらうだけでなく借地権付建物 を売却する際には、承諾料の支払いが必要に なります。
Q. 承諾料を払わないといけないんですか？
A. はい、 そうなんです。
理由は、新たな借地権取得者が 毎年地代を支払ってくれる保証がないので 、
そのリスクに対して支払う必要はあります。 承諾料は地主と相談するなどしてきめすが
一般的には、借地権の価格の5%から15% ほどです。
Q. わかりました。承諾を取ったら、どのような 流れですか？
A. はい、主な売却方法は2つあり まして
一つ目が 、借地権付建物として売る
そして2つめが、土地所有権とセットで売る
あと最後にですね、こちらは承諾は必要が ないのですが、 土地所有者に売却するです。
Q. 一つ目の、借地権付き建物として売るとは、 どういったものですか？
A. 通常の戸建て住宅などと同じように、売却 する方法です。
不動産会社と媒介契約を結び、 借地権付建物を売却します。 売却活動の時期や販売価格を
自分で決める ことができ、自由度の高い販売方法になり ます。
Q. それだとわかりやすくていいですね。
A. はい ただし土地を合わせて購入できる中古物件 など
ライバルにあるので、売却額を値下げし なくてはいけない場合が出てきたり、売却 期間が
長引くことはあるでしょう。
Q. 確かに、土地が付いている物件がライバルに なると考えると、すんなり売却 とはいかないですよ。
A. そうですね、次に2つ 目の土地所有権とセットで売却するですが
まず最初に地主から底地権を購入し、所有権を完全に取得した上で、第三者に売却 する方法です。
Q. 先ほどの、地主に買ってもらうの逆で、こちら が底地を購入するということですか？
A. はい 、地主を説得し、土地と建物セットで売却できれ ば、その土地の所有権を丸ごと
売ることに なるため、より売りやすくなります。 借地権と建物のセットで売却するよりも
所有権を丸ごと販売するため、不動産価値をは高くなり、より高値で売却することができ ます。
Q. 確かに、これだと売却がしやすそうですね。
ただ一時的に底地権を購入するための 資金が必要になるということですよね？
A. そう ですね。この部分はデメリットになるかも しれないですね。
最後に土地所有者に売却 するですが、これはそのままの意味で、第三者 の買主を探すのではなく
地主に建物を買ってもらう方法です 。仲介のように買主を探す必要ないので、
早く売却活動を終えることができるという メリットがあります。
A. はい、結論からお伝えすると、売却ができます。
ただ、注意が必要です 。
Q. それはなんですか？
A. 借地権付き建物を売却するなら、地主に承諾 をもらう必要があります。
また、承諾をもらうだけでなく借地権付建物 を売却する際には、承諾料の支払いが必要に なります。
Q. 承諾料を払わないといけないんですか？
A. はい、 そうなんです。
理由は、新たな借地権取得者が 毎年地代を支払ってくれる保証がないので 、
そのリスクに対して支払う必要はあります。 承諾料は地主と相談するなどしてきめすが
一般的には、借地権の価格の5%から15% ほどです。
Q. わかりました。承諾を取ったら、どのような 流れですか？
A. はい、主な売却方法は2つあり まして
一つ目が 、借地権付建物として売る
そして2つめが、土地所有権とセットで売る
あと最後にですね、こちらは承諾は必要が ないのですが、 土地所有者に売却するです。
Q. 一つ目の、借地権付き建物として売るとは、 どういったものですか？
A. 通常の戸建て住宅などと同じように、売却 する方法です。
不動産会社と媒介契約を結び、 借地権付建物を売却します。 売却活動の時期や販売価格を
自分で決める ことができ、自由度の高い販売方法になり ます。
Q. それだとわかりやすくていいですね。
A. はい ただし土地を合わせて購入できる中古物件 など
ライバルにあるので、売却額を値下げし なくてはいけない場合が出てきたり、売却 期間が
長引くことはあるでしょう。
Q. 確かに、土地が付いている物件がライバルに なると考えると、すんなり売却 とはいかないですよ。
A. そうですね、次に2つ 目の土地所有権とセットで売却するですが
まず最初に地主から底地権を購入し、所有権を完全に取得した上で、第三者に売却 する方法です。
Q. 先ほどの、地主に買ってもらうの逆で、こちら が底地を購入するということですか？
A. はい 、地主を説得し、土地と建物セットで売却できれ ば、その土地の所有権を丸ごと
売ることに なるため、より売りやすくなります。 借地権と建物のセットで売却するよりも
所有権を丸ごと販売するため、不動産価値をは高くなり、より高値で売却することができ ます。
Q. 確かに、これだと売却がしやすそうですね。
ただ一時的に底地権を購入するための 資金が必要になるということですよね？
A. そう ですね。この部分はデメリットになるかも しれないですね。
最後に土地所有者に売却 するですが、これはそのままの意味で、第三者 の買主を探すのではなく
地主に建物を買ってもらう方法です 。仲介のように買主を探す必要ないので、
早く売却活動を終えることができるという メリットがあります。
Q. 確かに地主に買っていただけたら一番楽かも。
A. そうですね、 ただ地主が借地権を取り戻すつもりがない 場合もありますし、
貸しているという立場にあり、価格交渉の話し合いがなかなか終わらない、という可能性も あります。
地主に話を持ちかけるのは良いと思います が、最初から当てにしないようにしておいた ほうがいいですね。
Q. まあそんなうまい話はないですよね。
A. そう ですね。 借地権付建物は通常とは条件が異なる不 動産です。
そのため売却しづらいということ もあるでしょう。 しかし借地権であれば土地に関する税金が
かからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも生かして、売却活動を進め ていくといいですね
Q. 確かに、そういう見方もできますね。
A. はい、 売却活動をサポートし売却に導いてくれる のは不動産会社です。
確実に借地権付建物を 売却したいなら、いい不動産会社を見方に 付けて売却活動を買うといいと思います。
Q. わかりました。ありがとうございます。
A. そうですね、 ただ地主が借地権を取り戻すつもりがない 場合もありますし、
貸しているという立場にあり、価格交渉の話し合いがなかなか終わらない、という可能性も あります。
地主に話を持ちかけるのは良いと思います が、最初から当てにしないようにしておいた ほうがいいですね。
Q. まあそんなうまい話はないですよね。
A. そう ですね。 借地権付建物は通常とは条件が異なる不 動産です。
そのため売却しづらいということ もあるでしょう。 しかし借地権であれば土地に関する税金が
かからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも生かして、売却活動を進め ていくといいですね
Q. 確かに、そういう見方もできますね。
A. はい、 売却活動をサポートし売却に導いてくれる のは不動産会社です。
確実に借地権付建物を 売却したいなら、いい不動産会社を見方に 付けて売却活動を買うといいと思います。
Q. わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
- ・借地権を持つ建物を売却する際には、地主の承諾が必要で、承諾料を支払う必要があります。
- 承諾料は通常、借地権の価値の5％から15％
・売却方法には、建物を借地権として売却する方法と、土地所有権と一緒に売却する方法の2つがあり、後者は通常、より高い価格で売却できるが、より多くの資本が必要です。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
不動産相続
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 12:42
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 12:42
相続したら不動産会社から何故DMが送られてくるようになるのか
Q. 今年父から不動産を相続したのですが 、手続きが終わったら不動産会社から
ダイレクトメールが届くようになりました。 これはどうしてなんですか？教えてください。
A. はい、不動産を相続されたということですが、 相続された不動産は登記されましたか？
Q. もちろん投票手続きをしました。
A. そうですよね。そうすると法務局にお父様 から相続した履歴が残ります。
誰が相続をして不動産を受けついだのか、 わかるようにするためですが、
この受け継いだ不動産の新たな所有者か誰 なのか、 法務局で手数料を支払えば本人以外でも わかることができますので
届いたというの は、その情報を取得した不動産会社から発せ られたものですね。
Q. そうなんですね。それって誰でも見ることは 可能なのでしょうか？
A. はい、誰でも費用を支払えば閲覧は可能です。
Q. わかりました。もう一つ伺っても よろしいでしょうか？
ダイレクトメールには相続した不動産の近隣に 購入希望者がいると記載がありました。
ダイレクトメールが届くようになりました。 これはどうしてなんですか？教えてください。
A. はい、不動産を相続されたということですが、 相続された不動産は登記されましたか？
Q. もちろん投票手続きをしました。
A. そうですよね。そうすると法務局にお父様 から相続した履歴が残ります。
誰が相続をして不動産を受けついだのか、 わかるようにするためですが、
この受け継いだ不動産の新たな所有者か誰 なのか、 法務局で手数料を支払えば本人以外でも わかることができますので
届いたというの は、その情報を取得した不動産会社から発せ られたものですね。
Q. そうなんですね。それって誰でも見ることは 可能なのでしょうか？
A. はい、誰でも費用を支払えば閲覧は可能です。
Q. わかりました。もう一つ伺っても よろしいでしょうか？
ダイレクトメールには相続した不動産の近隣に 購入希望者がいると記載がありました。
家の場所は市内へのアクセスもいいですが、築年数は40年以上経っていて価値はないと 思うんですが
そんな家でも欲しい人いますかね。なんか うさんくさいのですが。
A. 確かに、家を見ないで欲しがる人がいるなんて胡散臭く思えますよね。
ですが、相続された土地は市内ですし、始動性も あるのであれば 建物は古くても土地は欲しいと思う方は おられます。
Q. そうですか。あまりよくわからないのですが 、そんなもんなんですかね。
もう相続した不動産をどうしようかと悩ん でいたのですが、あまりにもタイミング良く
ダイレクトメールが来るようになったので、 騙されるのではないかと、疑心暗鬼になっ てました。
A. そうですよね。 ダイレクトメールの送付もとが地元の会社 であれば尚更 、
知識を熟知しているので、購入検討のお客 様がおられるエリアにしかダイレクト メールはださないかと思います。
今後の方針を定める上でも、ご相談されても いいかと思います。
Q. 相談した場合、費用が発生するのでしょうか？
A. 確かに、家を見ないで欲しがる人がいるなんて胡散臭く思えますよね。
ですが、相続された土地は市内ですし、始動性も あるのであれば 建物は古くても土地は欲しいと思う方は おられます。
Q. そうですか。あまりよくわからないのですが 、そんなもんなんですかね。
もう相続した不動産をどうしようかと悩ん でいたのですが、あまりにもタイミング良く
ダイレクトメールが来るようになったので、 騙されるのではないかと、疑心暗鬼になっ てました。
A. そうですよね。 ダイレクトメールの送付もとが地元の会社 であれば尚更 、
知識を熟知しているので、購入検討のお客 様がおられるエリアにしかダイレクト メールはださないかと思います。
今後の方針を定める上でも、ご相談されても いいかと思います。
Q. 相談した場合、費用が発生するのでしょうか？
A. いいえ、 土地活用の相談であれば、無料でたまわる会社 が多数です。
Q. まだ、売るかどうかも決めてないんですが、 相談しても大丈夫でしょうか？
A. 全く問題ありません。お気軽に相談して いただければと思います。
Q. 安心しました。ありがとうござい ます
Q. まだ、売るかどうかも決めてないんですが、 相談しても大丈夫でしょうか？
A. 全く問題ありません。お気軽に相談して いただければと思います。
Q. 安心しました。ありがとうござい ます
★今回のポイント★
- ・ダイレクトメールが地元の会社から来ている場合、相談を受けて未来の方針を検討することを提案。
- ・相談に費用がかかる場合と、無料で相談できる場合の選択肢について言及。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
マンションの査定
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 12:20
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 12:20
マンションの査定について
Q. マンションの査定は、どのようにして行なっている んですか？
A. 居住用のマンションであれば、一般的には 取引事例比較法で金額を算出します。
取引事例比較法とは、同じマンション内など 出来る限り、近い条件のマンションでの
成約 事例と比較して計算します。
Q. 一戸建てのように、土地と建物に分けて算出しないんですね。
A. マンションの場合、敷地部分は基本的には共用 部分が多く、分けて算出はしません。
また同じマンション内の事例でも、面積や階数バルコニーの向きが違えば
日当たりや眺望 も変わってくるので、価格も変わってきます。
Q. 階数が高くなるほど、価格も高くなるのです か ？
A. 多くのマンションでは、そうなりますが エレベーターがないマンションや
すべての階に 留まらないエレベーターが設置されている マンションでは、安くなることもあり得ます 。
Q. そういうケースもあるのですね。 その他は何かありますか？
A. 管理状況もポイントです。 管理会社に委託されている場合や、自主管理 といって
マンションの所有者で管理している場合もあります。また長期修繕計画と いう将来的に
マンションをどのように修繕 していくかの、計画および それに向けたし積立金がしっかり出ている かを
ポイントになります。
Q. 修繕というのは、外壁の塗り直しをしたりと か、そういう事ですか？
A. それも一つですね。 マンションの年数が経つと、劣化していき ますので外壁の塗り直しや
給排水管の修繕 が必要になります。 もちろん、費用が発生しますので、そのため の
計画や積立ができていないと、思わぬ ところで多額の一時金が発生してしまう 可能性があります。
Q. 急に言われても、困って しまいますよね 。
管理会社が入っていれば、そういうことを やっていただけるんですね。
A. 基本的には 大丈夫かと思いますが、自主管理の場合は そういった計画がしっかりしていない 可能性もあり
注意が必要です 。
Q. だから金額に影響されるんですね 。
まだ新しいマンションを売却する場合同じ マンション事例がないこともありますよね
A. そうですね。同じマンション内で事例がない場合は、できるだけ近い条件のマンションで の
事例を探すのですが、新しいマンション ですと事例が見つけにくい場合もあります 。
Q. その場合はどうするんですか？
A. 基本的には、 極力近い事例もとに算出するのですが、別の 方法で算出することもあります 。
査定においては、根拠を示すことが必要に なっており、成約事例を必要とされていない ため
そのマンションが、新築で販売された 金額をもとに、そこからの相場の増減率を 計算して
算出する場合があります。
Q. なるほど、 売却する側として、納得できる根拠があれば いいですね。
居住用のマンションの場合、実際に売買された 事例をもと価格が算出されることが多く
同じマンションやできるだけ条件の近い マンションの事例が、選ばれているんですね。
ありがとうございました 。
A. 居住用のマンションであれば、一般的には 取引事例比較法で金額を算出します。
取引事例比較法とは、同じマンション内など 出来る限り、近い条件のマンションでの
成約 事例と比較して計算します。
Q. 一戸建てのように、土地と建物に分けて算出しないんですね。
A. マンションの場合、敷地部分は基本的には共用 部分が多く、分けて算出はしません。
また同じマンション内の事例でも、面積や階数バルコニーの向きが違えば
日当たりや眺望 も変わってくるので、価格も変わってきます。
Q. 階数が高くなるほど、価格も高くなるのです か ？
A. 多くのマンションでは、そうなりますが エレベーターがないマンションや
すべての階に 留まらないエレベーターが設置されている マンションでは、安くなることもあり得ます 。
Q. そういうケースもあるのですね。 その他は何かありますか？
A. 管理状況もポイントです。 管理会社に委託されている場合や、自主管理 といって
マンションの所有者で管理している場合もあります。また長期修繕計画と いう将来的に
マンションをどのように修繕 していくかの、計画および それに向けたし積立金がしっかり出ている かを
ポイントになります。
Q. 修繕というのは、外壁の塗り直しをしたりと か、そういう事ですか？
A. それも一つですね。 マンションの年数が経つと、劣化していき ますので外壁の塗り直しや
給排水管の修繕 が必要になります。 もちろん、費用が発生しますので、そのため の
計画や積立ができていないと、思わぬ ところで多額の一時金が発生してしまう 可能性があります。
Q. 急に言われても、困って しまいますよね 。
管理会社が入っていれば、そういうことを やっていただけるんですね。
A. 基本的には 大丈夫かと思いますが、自主管理の場合は そういった計画がしっかりしていない 可能性もあり
注意が必要です 。
Q. だから金額に影響されるんですね 。
まだ新しいマンションを売却する場合同じ マンション事例がないこともありますよね
A. そうですね。同じマンション内で事例がない場合は、できるだけ近い条件のマンションで の
事例を探すのですが、新しいマンション ですと事例が見つけにくい場合もあります 。
Q. その場合はどうするんですか？
A. 基本的には、 極力近い事例もとに算出するのですが、別の 方法で算出することもあります 。
査定においては、根拠を示すことが必要に なっており、成約事例を必要とされていない ため
そのマンションが、新築で販売された 金額をもとに、そこからの相場の増減率を 計算して
算出する場合があります。
Q. なるほど、 売却する側として、納得できる根拠があれば いいですね。
居住用のマンションの場合、実際に売買された 事例をもと価格が算出されることが多く
同じマンションやできるだけ条件の近い マンションの事例が、選ばれているんですね。
ありがとうございました 。
★今回のポイント★
・マンションの査定には一般的に「取引事例比較法」が使用され、同じマンション内または似た条件の物件を比較して価格を算出する。
・管理状況も重要で、管理会社に委託されている場合や所有者が自己管理している場合がある。長期修繕計画と積立金の存在も考慮される。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
旗竿地の査定
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 11:38
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 11:38
旗竿地のような不正形地の査定はどのように行っているのか
Q. 自分が持っている戸建てを、売却しようと 思っているのですが、少々形が変わっており
接している 道路から細い敷地があり、家が建って いる土地なのですが、こういった土地は
価格 は高くないと聞いたのですが、本当でしょう か？
A. いわゆる旗竿地ですね。 旗のような形の土地なので、このように呼ば れております。
価格が高くないという点に ついては、一般的にはそのようには言われております。
Q. そうですか。うちの場合どのような査定方法 になるのでしょうか？
A. 通常土地の査定価格は 、取引事例比較法で計算します。
取引事例比較法とは、売却する不動産と条件 が近い不動産の、過去の成約事例をいくつ か選んで
平均坪単価を算出し、算出された単価に売却する不動産の広さをかけて、計算 する方法です ・
Q. では、うちも取引事例比較法で計算するの ですか？
A. はい、同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、
接している 道路から細い敷地があり、家が建って いる土地なのですが、こういった土地は
価格 は高くないと聞いたのですが、本当でしょう か？
A. いわゆる旗竿地ですね。 旗のような形の土地なので、このように呼ば れております。
価格が高くないという点に ついては、一般的にはそのようには言われております。
Q. そうですか。うちの場合どのような査定方法 になるのでしょうか？
A. 通常土地の査定価格は 、取引事例比較法で計算します。
取引事例比較法とは、売却する不動産と条件 が近い不動産の、過去の成約事例をいくつ か選んで
平均坪単価を算出し、算出された単価に売却する不動産の広さをかけて、計算 する方法です ・
Q. では、うちも取引事例比較法で計算するの ですか？
A. はい、同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、
旗竿地は特殊なので、条件が近い事例はそれ ほど多くありません。
Q. では、どのような査定を していくのでしょうか？
A. 旗竿地の場合には、 路線価を使って計算します。
Q. 路線価ですか？ニュースで聞いたことがある のですが、どんなものですか
A. 路線価とは、国税庁が毎年7月から8月に 公表するその年の1月いっぴ時点における
主要な道路に面した、1平米あたりの土地 価格を公表するもので、相続税や贈与税を 計算するときに
活用されます。
Q. 国税庁ですか。知らなかったです。
A. そうですね。あまり馴染みがないかもしれ ませんね。
路線価は、国土交通省が発表する公示価格の8 割程度に設定され、その公示価格を
1.1 から1.2倍したものが実勢価格の目安 といわれております。
つまり路線価を1.3から1.5倍にすれ ば、およそ相場価格がわかるということに なります。
Q. では、路線価で土地面積をかければ、査定金額 がわかるということでしょうか？
A. はい、ですが 土地の評価は奥行きの長さによって影響し ます。
奥行きが極端に短い場合や、長い場合は 一般的な土地と比べて利用価値が低いとさ れております。
そのため路線価を計算する ときには、 まず奥行価格補正率を掛け算しなければ なりません。
Q. 奥行価格補正率とは何でしょうか ？
A. はい、奥行価格補正率とは、その宅地から 奥行き距離に応じて、奥行価格補正率表に 定められている補正率です
正確な表現でいいますと、道路から奥行の長 さに応じて、路線価を調整するための補正率 のことをいいます
Q. 奥行価格補正率を使って、どのように計算 するのでしょうか？
A. 1 ㎡あたりの路線価格 =路線価 ×奥行価格補正率で計算します
Q. これでやっと査定金額が出るんですか？
Q. では、どのような査定を していくのでしょうか？
A. 旗竿地の場合には、 路線価を使って計算します。
Q. 路線価ですか？ニュースで聞いたことがある のですが、どんなものですか
A. 路線価とは、国税庁が毎年7月から8月に 公表するその年の1月いっぴ時点における
主要な道路に面した、1平米あたりの土地 価格を公表するもので、相続税や贈与税を 計算するときに
活用されます。
Q. 国税庁ですか。知らなかったです。
A. そうですね。あまり馴染みがないかもしれ ませんね。
路線価は、国土交通省が発表する公示価格の8 割程度に設定され、その公示価格を
1.1 から1.2倍したものが実勢価格の目安 といわれております。
つまり路線価を1.3から1.5倍にすれ ば、およそ相場価格がわかるということに なります。
Q. では、路線価で土地面積をかければ、査定金額 がわかるということでしょうか？
A. はい、ですが 土地の評価は奥行きの長さによって影響し ます。
奥行きが極端に短い場合や、長い場合は 一般的な土地と比べて利用価値が低いとさ れております。
そのため路線価を計算する ときには、 まず奥行価格補正率を掛け算しなければ なりません。
Q. 奥行価格補正率とは何でしょうか ？
A. はい、奥行価格補正率とは、その宅地から 奥行き距離に応じて、奥行価格補正率表に 定められている補正率です
正確な表現でいいますと、道路から奥行の長 さに応じて、路線価を調整するための補正率 のことをいいます
Q. 奥行価格補正率を使って、どのように計算 するのでしょうか？
A. 1 ㎡あたりの路線価格 =路線価 ×奥行価格補正率で計算します
Q. これでやっと査定金額が出るんですか？
A. いえこれは路線価での計算方法ですが、旗竿 地の場合間口が狭小な宅地などや
不整形 地の計算をしなければなりません。
Q. まだまだ あるのですね。 二つの違いを教えてください。
A. まず間口が狭小な宅地などは、1㎡あたりの路線価格に、間口狭小補正率と奥行長大補正率を
を掛け算して計算します 。間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額 を減額するための補正率です
奥行長大補正率とは、間口の割に 奥行きや長い土地の相続税評価額を減額 する 補正率のことをいいます。
どちらも旗竿地のような、特徴のある土地に 対して補正を行うために
地区や距離によっ て、数値化されております。
Q. 不整形 地の計算は どうですか？
A. 不整形地は1平米あたりの路線価格に、不 整形地 補正率を掛け算して計算します 。
不整形地補正率は、崖地割合に応じて定められますが、崖地とは不整形地全体を囲む ような
正方形や長方形の土地 、想定整形地ですねを想定した場合に、
その 想定整形地のうち不整形地以外の土地を 言います 。
また、不 整形地 補正率の適用については、不整形地補正率 かける、間口狭小補正率と
奥行長大補正率と間口狭小補正率のいずれか有利な 方で計算します 。
Q. わかりました。 不整形地の場合も路線価格に対して補正率 を掛けていき
調整を図るのですね 。
うちの土地の場合はどちらを利用したら いいでしょうか ？
A. そうですね。一概には言えませんので、計算し た結果評価額が高い方を
選びたいところで ありますね。
Q. その金額で売れますか？
A. そうです ね、残念ながらこの方法で計算した査定価格 で、売れるわけではありません。
ここから過去に売れた旗竿地と比較したり、 現在、周辺で売り出されている土地の販売価格を
考慮のうえ、査定価格が決まっていき ます。
詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ねいただくと、近隣事例も熟知しているの で
より正確な査定金額が出るかと思い ます。
Q. わかりました。ありがとうございます。
不整形 地の計算をしなければなりません。
Q. まだまだ あるのですね。 二つの違いを教えてください。
A. まず間口が狭小な宅地などは、1㎡あたりの路線価格に、間口狭小補正率と奥行長大補正率を
を掛け算して計算します 。間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額 を減額するための補正率です
奥行長大補正率とは、間口の割に 奥行きや長い土地の相続税評価額を減額 する 補正率のことをいいます。
どちらも旗竿地のような、特徴のある土地に 対して補正を行うために
地区や距離によっ て、数値化されております。
Q. 不整形 地の計算は どうですか？
A. 不整形地は1平米あたりの路線価格に、不 整形地 補正率を掛け算して計算します 。
不整形地補正率は、崖地割合に応じて定められますが、崖地とは不整形地全体を囲む ような
正方形や長方形の土地 、想定整形地ですねを想定した場合に、
その 想定整形地のうち不整形地以外の土地を 言います 。
また、不 整形地 補正率の適用については、不整形地補正率 かける、間口狭小補正率と
奥行長大補正率と間口狭小補正率のいずれか有利な 方で計算します 。
Q. わかりました。 不整形地の場合も路線価格に対して補正率 を掛けていき
調整を図るのですね 。
うちの土地の場合はどちらを利用したら いいでしょうか ？
A. そうですね。一概には言えませんので、計算し た結果評価額が高い方を
選びたいところで ありますね。
Q. その金額で売れますか？
A. そうです ね、残念ながらこの方法で計算した査定価格 で、売れるわけではありません。
ここから過去に売れた旗竿地と比較したり、 現在、周辺で売り出されている土地の販売価格を
考慮のうえ、査定価格が決まっていき ます。
詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ねいただくと、近隣事例も熟知しているの で
より正確な査定金額が出るかと思い ます。
Q. わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
- ・通常の不動産評価方法は「取引事例比較法」で行われ、過去の類似取引を参考に価格を算出する。
- ・旗竿地のように類似事例が限られている場合、評価の基準として「路線価」が使用される。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
売却VS賃貸
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 11:20
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 11:20
売るのと貸すのどちらがお得？
Q. 転勤を機に、不動産の売却を検討する人も 多いと思うのですが、
売却するのと賃貸に出すのは、どっちの 方がいいのですか？
A. 確かに、転勤のタイミングでご売却のご相談 をいただくことが多いですね。
賃貸に出されるのと比べて、どちらが良いか はそれぞれメリットデメリットがあり
その 方のご事情と、その不動産の状況によっても 変わりますが、決めるポイントが3つあり ます。
Q. ポイントを教えてください。
A. はい、まず一つ目は、大前提として住宅ローン を借りている状態で賃貸することは
基本的 にできないということです。
Q. そうですか
A. そもそも住宅ローンは、居住を 目的とした ローンであり、国の政策の下
購入の促進するために低金利となってい ます。そのため契約者やその家族以外の人が
住むということは、契約違反になってしまう のです 。誰かに貸したいということであれば
アパートローンなどへ、借り換えすることに なるでしょう。 ただし住宅ローン返済中の家を
賃貸する ことを認めているケースもありますので、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談し ましょう 。
Q. わかりました。
A. ローンに関してクリアした上で、ポイントの 二つ目としては、長期的な収支でどちらが得 をするかです 。
売却した場合は、諸費用や住宅ローンの残債 を差し引いて、まとまったお金が手に入り ます。
賃貸に出すと、賃料収入が入りますので 、ローンの支払いと相殺することもできます。
ただし 空室のリスクがあり、転勤先の家賃と二重 払いになってしまう可能性もあります。
Q. 二重払いは厳しいですよね。
A. はい、そこが一番のリスクかと思いますです。ですので、個人的な経験上では
売却されることの方 が多かったです 。
Q. そうなんですね。 転勤先の地域が気に入ったら、そこで新しく 家を買うこともできますよね。
A. 実際に、そういう方も結構いらっしゃいます。
最後に3つ目のポイントは、手持ちの資金 です。 先ほども触れましたが、
賃貸に出した場合 空室リスクがありますので転勤先の家賃と
売却するのと賃貸に出すのは、どっちの 方がいいのですか？
A. 確かに、転勤のタイミングでご売却のご相談 をいただくことが多いですね。
賃貸に出されるのと比べて、どちらが良いか はそれぞれメリットデメリットがあり
その 方のご事情と、その不動産の状況によっても 変わりますが、決めるポイントが3つあり ます。
Q. ポイントを教えてください。
A. はい、まず一つ目は、大前提として住宅ローン を借りている状態で賃貸することは
基本的 にできないということです。
Q. そうですか
A. そもそも住宅ローンは、居住を 目的とした ローンであり、国の政策の下
購入の促進するために低金利となってい ます。そのため契約者やその家族以外の人が
住むということは、契約違反になってしまう のです 。誰かに貸したいということであれば
アパートローンなどへ、借り換えすることに なるでしょう。 ただし住宅ローン返済中の家を
賃貸する ことを認めているケースもありますので、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談し ましょう 。
Q. わかりました。
A. ローンに関してクリアした上で、ポイントの 二つ目としては、長期的な収支でどちらが得 をするかです 。
売却した場合は、諸費用や住宅ローンの残債 を差し引いて、まとまったお金が手に入り ます。
賃貸に出すと、賃料収入が入りますので 、ローンの支払いと相殺することもできます。
ただし 空室のリスクがあり、転勤先の家賃と二重 払いになってしまう可能性もあります。
Q. 二重払いは厳しいですよね。
A. はい、そこが一番のリスクかと思いますです。ですので、個人的な経験上では
売却されることの方 が多かったです 。
Q. そうなんですね。 転勤先の地域が気に入ったら、そこで新しく 家を買うこともできますよね。
A. 実際に、そういう方も結構いらっしゃいます。
最後に3つ目のポイントは、手持ちの資金 です。 先ほども触れましたが、
賃貸に出した場合 空室リスクがありますので転勤先の家賃と
ローンの二重払いやその他に税金等も発生 するリスクがあります。
空室のリスクをゼロにすることは難しいの で、そうなった場合に捻出できる資金が 必要です。
もし転勤で自宅をどうするかをお 悩みの場合は、お伝えした3点をポイントに しながら
不動産会社にご相談いただければと 思います。
Q. わかりました。ありがとうございました。
空室のリスクをゼロにすることは難しいの で、そうなった場合に捻出できる資金が 必要です。
もし転勤で自宅をどうするかをお 悩みの場合は、お伝えした3点をポイントに しながら
不動産会社にご相談いただければと 思います。
Q. わかりました。ありがとうございました。
★今回のポイント★
- ・既存の住宅ローンがある場合、通常賃貸に出すことはできず、多くの住宅ローン契約で違反となる。
- ・不動産を売却する場合、経費や残債を差し引いた後に一括でお金が手に入る。賃貸に出すと賃料収入があり、ローン支払いと相殺できるが、空室のリスクがある。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
月極駐車場
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 10:58
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 10:58
月極駐車場の売却について
Q. 月極めの青空駐車場を所有していますが 、売却することは可能ですか？
A. はい、もちろん売却することは可能です。
Q. その際は、駐車場の賃貸契約をどうすれば よいですか？
A. 購入される方が、購入後にそのまま貸し駐車 場として継続利用されることがあります 。
売却開始の際は、賃貸契約がそのままで良い と思います。
Q. 買いたい方が、建物を建築予定の場合だと どうなりますか
A. その場合は 売主と買主のどちらの責任で、賃貸契約を 解約するのかが重要です。
Q. 一般的には、どちらで解約することが多い ですか
A. ケースバイケースなので、売買契約締結前に お互いが協議して決めることとなります。
Q. 借家の契約解除はいろいろ大変ですよね。 駐車場も同じですか？
A. 借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます
A. はい、もちろん売却することは可能です。
Q. その際は、駐車場の賃貸契約をどうすれば よいですか？
A. 購入される方が、購入後にそのまま貸し駐車 場として継続利用されることがあります 。
売却開始の際は、賃貸契約がそのままで良い と思います。
Q. 買いたい方が、建物を建築予定の場合だと どうなりますか
A. その場合は 売主と買主のどちらの責任で、賃貸契約を 解約するのかが重要です。
Q. 一般的には、どちらで解約することが多い ですか
A. ケースバイケースなので、売買契約締結前に お互いが協議して決めることとなります。
Q. 借家の契約解除はいろいろ大変ですよね。 駐車場も同じですか？
A. 借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます
貸主が使用する理由だけでなく、 立退料なども必要となることが多いです。
これは、借地借家法の規定によるものです。
Q. 同じようなことが必要なんですか？
A. 駐車場には、借地借家法の適用はないため、 正当事由は必要となりません 。
Q. 立退料も必要ないんですね。
A. 契約書に記載 がなければ、必要はありません。
Q. どれくらい前にはいうのが良いのでしょう か ？
A. まずは、契約書を確認ください。
契約書に記載してある期日までに、解約の 意向を先方に伝えなくてはなりません。
Q. 契約書に取り決めの記載がなかったら どうすればよいでしょうか ？
A. 法的な規定はありません。 ただ借りる方も、次の駐車場を探すためには 時間が必要ですので
1、2カ月前には、お 知らせする方が良いと思います。
Q. わかりました。ありがとうございます。
これは、借地借家法の規定によるものです。
Q. 同じようなことが必要なんですか？
A. 駐車場には、借地借家法の適用はないため、 正当事由は必要となりません 。
Q. 立退料も必要ないんですね。
A. 契約書に記載 がなければ、必要はありません。
Q. どれくらい前にはいうのが良いのでしょう か ？
A. まずは、契約書を確認ください。
契約書に記載してある期日までに、解約の 意向を先方に伝えなくてはなりません。
Q. 契約書に取り決めの記載がなかったら どうすればよいでしょうか ？
A. 法的な規定はありません。 ただ借りる方も、次の駐車場を探すためには 時間が必要ですので
1、2カ月前には、お 知らせする方が良いと思います。
Q. わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
- ・月極駐車場を売却することが可能であるかについての質問が扱われています。
- ・月極駐車場の売却は可能であり、購入者が継続的に賃貸契約を続けることもあります。
- ・売却時に、賃貸契約の継続または解約は、売主と買主の協議に依存します
- ・駐車場の賃貸には借地借家法の適用がないため、通常の賃貸契約とは異なる規定が適用されます
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
