2024年03月の記事一覧｜熊本市の不動産売却・買取はセンチュリー21東洋不動産｜センチュリー21東洋不動産

Q. 　市街化調整区域内の不動産を売却する場合、 市街化区域内の場合とどう違うのですか。

A.　はい、 不動産その土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります 。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域 という定義で、原則として建物を建てることが出来ませんので、
売却が難しい場合が多くなります。

Q. 　建物がてものが立てられないのですか
私の実家は、市街化調整区域内にあるんです 。

A.　そのようなケースもよくあり、行政から開発許可や、建築確認を取って建物を建築、
あるいは市街化区域と市街化調整区域の線引き前から、建物を建て替えられたものとおもいます。
既に建物が建っていく場合でしたら、売却はしやすくなります 。

Q. 　そうなんですね。何か注意点はありますか？

A.　はい、まずその建物が、合法的に建築確認を取得 している建物かどうかがポイントです。
しっかりと建築確認を取得している場合、 新たな所有者が建替えをする際、同じ規模で
同じ用途の建物であれば再建築することができます 。ただし、建築できる人が限定される場合も ありますので
注意が必要です。例えば農家住宅は、その地域で農業を営む人 だけに認められたもので
一般住宅として、 再建築はできません。

Q. 　もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなんですか？

A.　その場合ですと、家を建てることを目的とし た方へも売却のハードルは高くなります。
地域によっては、家の敷地同士の間隔が、50 メートル以内に50個以上連続している 場合、
建物を建築ができるというところも ありますが、確認が必要です。

Q. 　その他に違いはありますか？

A.　不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。
市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、 原則として
調整 区域では、都市計画税がかからず税金が安くなることを メリットとして売りに出せます。

Q. 　メリットもあるんですね。

A.　そうですね。建物がある場合と、土地だけの場合だけの違いがありますし、
その地域でどのよう な条例が定められているかによっても違います。
また、どのような方に販売をするかによって メリットの打ち出し方も変わってきます 。
お気軽にご相談いただければと思います。

はい、わかりました。ありがとうございます。

★今回のポイント★

・これらの地域での不動産の売却は、厳格な土地利用規制のために難しいことがある。これらの地域は市街化を抑制するために設けられている。
・市街化調整区域と市街地域との間には税金の違いがあり、前者では税金のメリットがあることが述べられている。

これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。

Q. 　自分が持っている戸建てを、売却しようと 思っているんですが、何をどうしたらいいか わからなくて。
どうやって売却を進めて良いのか、教えて もらえますか ？

A.　不動産の売却は、そうあるものではないので、 皆さん迷われますよね 。
そのために我々不動産のプロがいますので 、安心してお任せください。

Q. 　そう言っていただけると心強いです。

A.　まずは、自分の不動産を確認することから 始めてみましょうか

Q. 　自分の不動産を確認するとはどんなものですか

A.　はい、ご売却予定の戸建てで生活をされている ので、家の内装や設備は充分ご存知かと思い ますが
初期の売却検討時に確認するのは、住宅 ローンの残債や 隣地との境界、引き渡し時期についてです。
それでは、いくつか伺っても良いですか ？

Q. 　はい、お願いします。

A.今、所有されている不動産 ですが、ご自身で購入されたものですか

Q. 　そうです、20年以上前に買いました

A.　そうな んですね。その当時は金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか？

Q. 　そうです、銀行から融資してもらいました。

A.　まだ返済は終わってないでしょうか？

Q. 　あと10年近く返済は続くはずです。

A.　残りの返済がおわかりですか？

Q. 　だいたい1000万円くらい残っていたと 思いますが。

A.　わかりました。

Q. 住宅ローンで、 残債務を調べておいた方が良いでしょうか？

A.　住宅ローン残りの返済総額を把握しておかないと、売却価格が残債務を下回る場合
売主 さんが別途費用を捻出して、残債務を返済しないといけませんし、売却予定の不動産の
抵当権も抹消できなくなってしまう可能性 があるためです 。

Q. 　わかりました。銀行に 残りのローンの金額を確認してみます。

A.　次に購入時の前の所有者から、隣地との境界の明示は受けましたか

Q. 　だいぶ前なのですが、されたような気がしますが 覚えていません。

A.　　わかりました。 購入時に説明された重要事項説明書に記載されているので
書類を確認していただけ ますか？ 境界が明示されていれば問題ないですが、
もしされていない場合には、新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない 場合もあります。

Q. 　わかりました。書類を探してみます。

A.　最後に、お引越しの時期は決まっていますか？

Q. 　まだ決めていないですが、売却が決まったら すぐに引っ越しをしなければなりませんよね

A.　そうですね。売却が決まってから引っ越し先を決められている方もおりますので、
今すぐ 決める必要ないですが、 引越し先やタイミングはあらかじめ決められていた方が
準備もはかどると思います。

Q. 　わかりました。なんとなく売却をするための項目も分かってきました。
この後はどのように進めていけばいいの でしょう

A.　はい、今確認をさせて頂いた事項と購入時の 処理の準備の上、早速不動産会社に問い合わせをしてみてください。

Q. 　わかりましたが、うまく話せるか自信があり ません

A.　大丈夫です、 不動産会社はプロですので、皆様の不安も しっかり受け止めた上でアドバイスをさせていただきます。
 もし電話でうまく話せるか分からない場合、 複数の不動産会社に一括で売却を相談を できる
サイトもありますのでこちらをご 活用されるといいと思います。

Q. 　わかりました、検討してみます。 

Q. 　賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合、居住用との違いは ありますか？

A.　 はい、賃貸で貸している不動産は、収益物件と しての売却となりますので、
買主は、投資を目的として買うことになります。
ですので、利回りを考えて取引されます。

Q. 査定の方法も違うのですか？

A.　そうですね。収益物件ですと、収益還元法という手法に査定されます。
居住用の場合は近隣の事例や建物の価値で 査定金額を決められるですが、収益物件は、
家賃収入 に対する利回りで金額を算出します。

Q. そうなんですね。売却する時に押さえておきたいポイントはありますか

A.　はい、特に抑えていただきたいポイントが2 つ。
一つ目は、依頼する不動産会社の選び方です 。居住用と投資用不動産では
取り扱い方が 変わってきます。 マンションの一部屋を賃貸に出している場合でしたら
大きな差はありませんが、 1棟マンションやビルなどになってくると、専門知識も異なります。

Q. そうなんですね。二つ目はなんですか？

A.　ご売却されるタイミングです。
投資用不動産は、建物の耐用年数に応じて 減価償却費として経費に計上できるので、
所得税などの税金対策になります。 またローンの支払額のうち、元金返済分は経費にすることができず
利息分のみが経費として計上できます。

Q. 　減価償却費とローンの利息分は経費に計上できるのですね。

A.　そうです。 一般的な元利均等払い の場合、ローンの支払額が一定でもその内訳は
最初のうちは利息の分の割合が 高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。
 そして、元金分の金額が減価償却費を上回ったとき、 節税効果もつれますので
売却のタイミングとして は良いと思います。

Q. 　なるほど 。いくらで売れるか、ばかり気にしていました が、 そういう知識も必要ですね。

A.　そうですね。そういった知識をもった営業マンのいる会社に
依頼される方が良いかと思い ます。 

★今回のポイント★

・収益物件の売却する際は、投資用と居住用では取り扱い方が変わってくるので、
知識豊富な営業マンがいる不動産会社選びが重要。

これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。

Q. 　マンションの査定は、どのようにして行なっている んですか？

A.　居住用のマンションであれば、一般的には 取引事例比較法で金額を算出します。
取引事例比較法とは、同じマンション内など 出来る限り、近い条件のマンションでの
成約 事例と比較して計算します。

Q. 　一戸建てのように、土地と建物に分けて算出しないんですね。

A.　マンションの場合、敷地部分は基本的には共用 部分が多く、分けて算出はしません。
また同じマンション内の事例でも、面積や階数バルコニーの向きが違えば
日当たりや眺望 も変わってくるので、価格も変わってきます。

Q. 階数が高くなるほど、価格も高くなるのです か ？

A.　多くのマンションでは、そうなりますが  エレベーターがないマンションや
すべての階に 留まらないエレベーターが設置されている マンションでは、安くなることもあり得ます 。

Q. 　そういうケースもあるのですね。 その他は何かありますか？

A.　管理状況もポイントです。 管理会社に委託されている場合や、自主管理 といって
マンションの所有者で管理している場合もあります。また長期修繕計画と いう将来的に
マンションをどのように修繕 していくかの、計画および それに向けたし積立金がしっかり出ている かを
ポイントになります。

Q. 　修繕というのは、外壁の塗り直しをしたりと か、そういう事ですか？

A.　それも一つですね。 マンションの年数が経つと、劣化していき ますので外壁の塗り直しや
給排水管の修繕 が必要になります。 もちろん、費用が発生しますので、そのため の
計画や積立ができていないと、思わぬ ところで多額の一時金が発生してしまう 可能性があります。

Q. 　急に言われても、困って しまいますよね 。
管理会社が入っていれば、そういうことを やっていただけるんですね。

A.　基本的には 大丈夫かと思いますが、自主管理の場合は そういった計画がしっかりしていない 可能性もあり
注意が必要です 。

Q. 　だから金額に影響されるんですね 。
まだ新しいマンションを売却する場合同じ マンション事例がないこともありますよね

A.　そうですね。同じマンション内で事例がない場合は、できるだけ近い条件のマンションで の
事例を探すのですが、新しいマンション ですと事例が見つけにくい場合もあります 。

Q. 　その場合はどうするんですか？

A.　基本的には、 極力近い事例もとに算出するのですが、別の 方法で算出することもあります 。
査定においては、根拠を示すことが必要になっており、成約事例を必要とされていないため
そのマンションが、新築で販売された 金額をもとに、そこからの相場の増減率を計算して
算出する場合があります。

Q. 　なるほど、 売却する側として、納得できる根拠があれば いいですね。
居住用のマンションの場合、実際に売買された 事例をもと価格が算出されることが多く
同じマンションやできるだけ条件の近い マンションの事例が、選ばれているんですね。
ありがとうございました 。

★今回のポイント★

・マンションの査定には一般的に「取引事例比較法」が使用され、同じマンション内または似た条件の物件を比較して価格を算出する。
・管理状況も重要で、管理会社に委託されている場合や所有者が自己管理している場合がある。長期修繕計画と積立金の存在も考慮される。

・新しいマンションの場合、同じマンションの取引事例がない場合は、新築価格から市場変動などの要因を調整して査定されることがある。

Q. 　現在自宅の売却を考えているのですが、建物の価値ってどれぐらいあるのでしょうか？

A.　具体的には、木造住宅の場合は22年で価値 がゼロになるとされています。

Q. 　建物構造によって価値がなくなる年数が 異なるということですか？

A.　そうですね。 考え方として同じ年数が経過しても 、立地や環境 建物構造によって
劣化の度合いは様々です 。

Q. 　確かに、木造と鉄筋コンプリート造が同じ スピードで劣化するわけないですね。

A.　そうですね そこで築年数から平等に価値を算出する ためにを用いられるのが
耐用年数による考え 方です。 ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は 47年なんです。

Q. 　木造の22年と比べるとすごい差ですね。

A.　そうですね。 なので木造住宅の場合、売却の際に築22 年以上経過していると、
耐用年数 が残って いないため、 建物としての価値がなく土地のみの価値が残るのです。

Q. 　なるほど、私の家は築22年以上なので 戸建てとして売却できないのでしょうか ？

A.　いいえ、対応年数はあくまで税法上の価値を 見極めるための数値のため、
築年数が22年以上経っているからといっ て、売れないということはありません。

Q. 　そうなんですね。では 22年以上になる家を売る場合どのような工夫が 必要なのでしょうか？

A.　人が住む上で構造などに問題が無ければ、築22年の家も 十分に売れる可能 性を持っています。

Q. 　私も現在住んでいますね。

A.　その中で劣化や老朽 化といったポイントは最低限の修繕を行い 、とにかく安く住める住宅を買いたい
という 層をターゲットに売却を検討してみ ましょう。

Q. 　そのようなお客様がいるのでしょうか？

A.　実際に安く購入して、自分でリフォームをし て再利用したいと考えるお客様は少なく ありません。
まずは、お近くの不動産会社に相談してみて はいかがでしょうか？

Q. 　わかりました。ありがとうございます。 

★今回のポイント★

・木造住宅の場合、築22年以上経過すると建物の価値はなくなり、土地の価値のみ残る。

• ・築年数が22年以上でも売却は可能で、建物の状態と地域が重要。

これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。

Q. 　不動産の売買契約でも、手付金がありますよね？

A.　売買契約を締結の際に、売買代金の一部とし て、買主から売主へ手付金を支払う ことが一般的です 。

Q. 　その際の手付金の金額というのは決まって いるのでしょうか？

A.　売買契約については、売主買主双方の合意が あって成立するものです。
手付金の額に関しても、売買代金やその他の 条件と同じように、双方の合意で決定します。

Q. 　そうなんですね。 でも一般的には、どれぐらいなんですか？

A.　一般的には、 売買代金のの1割 を手付金とすることが多いかと思います。

Q. 　3000万円の売買代金だと300万円の 手付金ということですね。

A.　はい、 ただし 宅建業者が売主で新築工事中やリフォーム前など未完成物件の場合、
売買代金の5%や 1000万円を超える手付金であれば、銀行等々保証委託契約をするなど、
手付金の保全措置を講じる必要があります。