「2023年09月」の記事一覧（46件）
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/04 20:45
こんばんは！ 柏田です。
不動産のオーナーの皆さん！最近、自分の家や物件の価値を気にしていませんか？
実は、不動産査定を受けることで、あなたの家の実際の価値がわかるんです。
今日は、不動産査定について気軽にお話ししましょう！
1. 家の"リアル"価値
不動産査定って何かというと、あなたの家や物件が現在の市場でどれくらいの価値があるかをプロが評価してくれるサービスです。これによって、あなたの家の実際の価値を知ることができます。これ、大事ですよ！
2. 売る？貸す？リノベする？
査定結果を手に入れれば、次のステップを考える材料にもなります。売る？貸す？リノベーションする？査定結果次第で、最適な選択が見つかること間違いなしです。
3. お金の計画を立てよう！
不動産は資産の一部。査定結果を使って、あなたの資産ポートフォリオを見直し、将来のお金の計画を考える手助けにもなります。資産運用のプロセスにもぜひ役立ててみてください。
4. スマートな取引戦略
不動産査定を受ければ、売却価格や交渉戦略を考えるのが楽になります。正確な査定結果に基づいて、市場競争に立ち向かい、満足のいく取引を進めましょう！
気軽に不動産査定を受けてみてください。
信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。
あなたの不動産の真の価値を発見して、賢い不動産取引に挑戦しましょう！
何か質問があれば、遠慮せずに聞いてくださいね。お手伝いできることがあります。
皆様からのご依頼お待ちしております。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/02 18:46
皆様、こんにちは！ 柏田です。
ただ今、センチュリー21では「秋の住み替えキャンペーン」を開催中です。
さて今回の目玉！
キャンペーン期間中に、当社にご売却のご依頼をいただき、専任媒介・専属専任媒介契約を締結いただいたお客様に、先着1000名様に2万円の商品券をプレゼントいたします。
そしてなんと売主様へ特別キャンペーンを追加いたします！！！
少しでも手残りが多く、ご満足いただける期間になるよう、会社を上げて尽力いたしますので、
査定・相談・相場情報等お気軽にお申し付けくださいませ。
この機会に、ぜひご相談ください。
【キャンペーン概要】
・キャンペーン期間：2023年8月26日（水）～11月30日（水）
・キャンペーン対象：専任媒介・専属専任媒介契約を締結いただいたお客様
・プレゼント：2万円の商品券（先着1000名様）
【応募方法】
・キャンペーン期間中に、当社にご売却のご依頼をいただき、専任媒介・専属専任媒介契約を締結してください。
・契約締結後、当社よりプレゼントのご案内をお送りいたします。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/02 14:33
家族信託について
A. 簡単にいうと、自分で自分の財産管理をでき なくなってしまった時に備えて
家族に自分 の財産の管理や処分できる権限を与えて いく方法のことです。
他人に、財産管理を任せて運用を行ってもらう 方法としては、投資信託などが人気ですが
家族信託は、財産管理のための報酬が発生し ない、家族間での利用が想定されていると いう特徴があります。
Q. 不動産で家族信託が使われる具体的な ケースって何がありますか？
A. よくあるのが 認知症対策です。 例えば、もしも家族信託などを準備してい なく、
所有者である親の認知症悪化により、不動産が 売れなくなります 。
不動産は持っているだけで、手入れをする手間 やコストがかかってきます。
空き家になって、子どもがどんなに処分し たいと思っても、所有者である親に契約能力 がないと売ることができません
家族信託をしていなければ、売却することは できないんですか？
A.いいえ、どうしても売却したいという場合には、 法定後見を利用することで売却は可能です 。
ただ、その際に当該不動産が親の自宅である 場合には、自宅の売却について家庭裁判所に、
許可を出してもらう必要があります。
許可が出ない場合には、売却できません。
Q. 家庭裁判所に許可を取らないといけないの は大変ですね。
A.はい、なので家族信託などを 準備し、面倒を見てくれる子供に自宅を売却 する権限を与えておくことで
しおつけに なることを回避し、金銭的な負担を減らせる ことにつながります。
Q. 他には、家族信託を使うと良いケースはあり ますか？
A. はい、不動産の共有を回避する時です 。
不動産を共有で相続すると、共有者の一人が 売却を希望しても、他の共有者の同意が取れ ず
売却できないなどのトラブルが生じる場合があります 。
一方で、家族信託は不動産の管理処分を 行えるものと、その利益を受け取ることが できるものを
分けることができます。 不動産の管理処分権限は、一人に集約しつつ 、委託者である親の死亡後の
第二受益者は 複数人にすることで、委託者死亡後の、不動産 管理、処分から生じる利益は
複数人で分け合う ことができます。
Q. 確かに、相続した人たちでもめる事なんて、よくありますね。
A. はい、 このような場合でも、家族信託を活用する ことで、相続トラブルの回避や
不動産のしおつけ を回避することができる可能性が あります。
Q. 不動産を所有している場合、家族信託は非常に重要ですね。
A. はい、家族信託は 新しい相続の形とも言われています 。
特に、ご自宅等の不動産を所有する方にとっ ては、非常に有効なものなのではない でしょうか。
子世代にとっても大きな安心となります。
不 動産を所有しており、家族信託をぜひ検討し たいと思われた場合には、
まずは、お近くの 不動産会社に相談してみてはいかが でしょうか。
★今回のポイント★
- ・家族信託は、自分の財産管理が難しくなった場合に家族に財産の管理や処分権限を与える方法であり、報酬が発生せず家族内で利用される特徴がある。
- ・家族信託は不動産の管理や処分に利用され、特に認知症対策として一般的であり、親が不動産を売却できなくなる場合を回避する役割がある。
- ・不動産の売却には親の自宅の場合、家庭裁判所の許可が必要であり、家族信託を使って子供に売却権限を与えることで負担を軽減できる。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/02 11:41
検査済証について
A. そんなことはありません。
検査済証のない建物でも、売却は可能です。
Q. よかった、 でも検査済証のない建物とは、どういうもの なんですか？
A. 一つは、そもそも完了検査を受け ていないため、検査済証が存在しない建物 です。
もう一つは、完了検査を受け、検査済証を 発行された建物であるものの、紛失などで
現存していない場合です。
Q. 検査を受けていない建物ってあるんですか？
A. はい、建築基準法第7条第1項につなげられ た完了検査を受けていないと、
基本的には 建物を使用することができません。
ただ、いずれもそれほど徹底されておらず、 完了検査の実施率は平成10年ごろで
約 38%それ以前は20%から一桁台とも 言われています。
Q. そんなに低いのですか？
A. はい、
ですので、中古物件の流通市場では完了 検査を受けていない建物は
それほど珍しい ことではありません。
Q. 検査を受けていないのはどうしてですか？
ケースは様々です 。特に都心部では、狭小地での建築のため法廷 の建ぺい率や、
容積率を超過している建物が多くあります。
Q. もう一つの、なくしてしまって いる場合はどこで再発行してもらえるん ですか？
A. 残念ながら、 検査済証は再発行できないんです。
Q. 再発行はできないんですか？
A. ただし、各役所の建築指導課にて建築計画 概要書や、台帳記載事項など
確認や証明書が発行できたりします。 そこで完了検査を受けていることや
検査済 証の眼光などが分かります。 重要事項説明書ではこれらを記載する必要 があるので、
不動産の担当者が調査している かと思います。
Q. 検査済証がないといっても、様々なケース があるんですね。
A. そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるか、ご存じないケースが多いかと思い ます。
Q. 検査済証がないと、売却の際に何か影響 がありますか？
など購入者にとってマイナスとなるケース があります。
Q. 住宅ローンが使えないんですか？
A. これは、検査済証の有無というより違反建築物 がどうかが影響します。
購入される方のほとんどが、住宅ローンなど の融資を利用されるかと思いますが 、
各金融機関によって、審査基準は異なります。 違反建築物はダメであったり、
違反の内容や、 程度に基準を設けている金融機関もあり ます。
利用できる金融機関が限られると、売却活動 や売却価格に影響が出ることがあります。
Q. なるほど。増改築もできないんですか？
A. 建築当時に、法適合していたかの確認が 難しいためです。
ただし、指定確認検査機関 って建築基準法適合状況調査報告書を作成 できる場合もあります。
Q. 検査済証があれば、 それらは問題ないんですか？
A. 検査を受けた 当時は適合していると言えますが、その後の 増改築で、
違反建築物になってしまっている 場合や、法改正なので既存不適格建築物になっている
ケースもあります 。
Q. 検査済証のありなしだけではないんですね。
A. そうですね。 売却の際には、検査済証の有無よりも、 現在の状況が重要となってきます。
まずは、売却に力を入れている不動産会社に 相談してみると良いかと思います。
わかりました。ありがとうございます 。
★今回のポイント★
・検査済証のない建物でも売却可能
・検査済証の欠如は住宅ローンの取得や改装に影響を及ぼす可能性がある
・検査を受けていない理由は、建築基準法の適合不足や費用節約など、さまざまな要因による。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/02 11:13
既存不適格建築建物について
既存不適格とはなんでしょうか？
A. はい、 建築当時には適法だったものの、法改正に より基準に合わなくなってしまったものが
既存不適格です。
Q. なるほど、 ただ建築時は適法ということなので、特に気 にすることはないですね。
A. いいえ、いくつか気をつけなければいけないことが あります。
例えば、 売却は通常の住宅に比べて難しいと言われ ています。
Q. なぜですか？
A. はい、まず購入者のローン審査は 通りづらいからです。
既存不適格建築物の場合、既存の建築物と 同じ規模、 同じ用途での建て替えや、建築確認が
必要な 規模の修繕を行うことができないことも あるため、担保価値が低くなり、購入希望者が
購入額 での、ローン審査に通りづらい可能性があり ます。
Q. 確かに、ローン審査が通らないと、そもそも 買主は購入できないですよね
A. 例えば、新築当時に指定された建ぺい率、容積 率の制限値が、その後変更されたことにより
購入者が、建て替える際には既存の建築物 より、建築可能な規模が小さくなってしまい
制限される場合があります。 活用範囲が狭まるため、魅力が少ないと感じ られてしまう可能性がありますね。
Q. 確かに、制限があるのは嫌ですね。
既存不適格の場合は、売却するのは難しいの でしょうか？
A. いいえ、きちんと気をつけるべき ポイントをおさえておけば、
既存不適格でも 売却することは可能です。
Q. 気をつけるポイントどうなんでしょうか？
A. はい、まずは既存不適格建築物であることを 、きちんと買主につけることです。
合わせて、 どのような制限を受ける可能性があるかに ついて、納得してもらう必要があります。
次に 買い叩かれる可能性がある点です。 既存不適格建築物は、活用に制限が生じるため
周辺の相場価格で の売却が難しい可能性があります 。
とはいえまずは、周辺の相場価格を知った上 で、複数の不動産会社などに相談し
信頼 できる不動産会社を見つけることが大切 です。
★今回のポイント★
- ・「既存不適格」とは、建設当時には合法だったが、現在の建築基準には適合しなくなった建物を指します。
- ・このような建物は売却時にさまざまな課題に直面する可能性があり、購入者の住宅ローンの承認難易度や、建て替え、修繕の制約があることが挙げられます。
- ・ビデオは「既存不適格」建物を売却する際には、所有者が特定の制約や制限を理解し、周辺の相場価格を調査し、信頼性のある不動産会社と相談することが重要であるとアドバイスしています。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/02 10:12
区画整理地の売却について
A. 街並みというものは、長い時間をかけて自然 と出来上がったものが多く、
なかには道幅が 狭かったり、入り組んでしまうこともあり ます。
そうなると、災害時の救助車が入れないとの 支障をきたすケースがあります 。
区画整理は、行政が区画整理組合などがおもとなっ て、 道路や公園等の公共施設が未整備な区域に
整理を行い、これに沿って宅地を再配置する ことで、整備された新たな街並みをつくる 事業と言います。
Q. 街並みを整備し直すというと、かなり時間 かかるのではないのでしょうか？
A. 計画内容 や規模にもよりますが、何十年とかかる ことも珍しくありません。
Q. では、所有している土地が区画整理地となると、 完了するまでは売却できないんですか？
A.いいえ、 結論から言うと売却することが可能です。
ただし事業は長い期間をかけて順番に進ん でいくため、どの時点で売却するのがいいか
検討することが重要となっています。
Q. その時点について、具体的に教えていただけますか？
A. はい、まずはもともとも土地の時点、この土地を従前地と言います。
一般的に事業により、土地の面積は従前地 より小さくなります。
また、場所が変わることもあります 。
Q. 小さくなるんですか？ じゃあ価値も低くなっ てしまいますよね。
A. 土地が小さくなるのは、道路を拡幅したり 公園を整理するための土地として、それぞれ の土地を
少しずつ狭めるためです。 同じ地下であれば小さくなったぶん価値も低く なってしまいますが
区画整理されたことで、地価が上がったと 、いう風に考えられます。
Q. なるほど、価値は変わらないんですね。
A. ただ 土地を割り当てる際や、工事に施工誤差が 生じた場合、土地の権利差に不均衡が 生じることがあります 。
このような場合、 事業完了時に金銭の徴収と交付によって、不 均衡を是正することとなっており
これを 清算金と呼びます。 またこの時点では これから区画整理事業を行うため、建築の際に
知事の許可が必要で、許可が得られるのは 木造2階建てなどの、容易に移転、 撤去ができるものに限ります。
また、 場所が変わることもあります。 購入される方は、価値が変わらなくても制約を 受けたり
場所が変わることに不安を覚えるか もしれません。
Q. では、次の時点はどうですか？
A. 次は、仮換地という時点になります。 区画整理事業は、長期間にわたり徐々に進ん でいきます。
自身の土地部分を完了したが、全体の事業が 完了していない、ということが起こります。
こういった場合、完了した土地については仮 換地となります。
基本的に仮換地は、そのまま換地となります。
Q. この時点は、ほぼ完了したのと同じですね。
A. ただ、 使用収益開始以降でないと、 仮換地された土地に建築物を建てることが できませんし、
所有権は、依然として従前地にあります。 また、この時点では清算金が確定していませ んので、
それらを踏まえて売買金額を考慮するなどの注意が必要です 。
Q. じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点 ですね。
A. そうなります。
Q. これ以降は何も気にする必要はないですよね 。
A. いいえ、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行わ れています。
その中には、建築できる建物を制限する場合 があります。
事業が終わった後の売却でも、注意が必要 です。
Q. 気をつける点は多いものの、どのタイミング でも売却は可能ということですね。
A. はい、 どのタイミングが売却に有利か 、清算はどうするか、 登記は、 と様々あります。
まずは不動産会社に相談したり、調査して もらうのが良いかと思います。
売却に力を入れている会社に依頼するのが 良いかと思います。
ありがとうございました 。
★今回のポイント★
・所有者は、このプロジェクト中に土地を売却することができますが、売却のタイミングを慎重に考慮する必要があり、土地の面積と価値の変化に留意するべきです。
・売却のタイミングを決定する際には、不動産会社と相談し、土地整理プロジェクトの複雑さを解決するために専門家のアドバイスを受けることが重要です。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
