「2023年08月」の記事一覧（64件）
契約と決済
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/18 14:26
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/18 14:26
契約と決済の違いについて
Q. 不動産の取引って 、契約と決済がありますよね。
仮契約と本契約みたいなものですか？
A. いいえ、そうではありません。
あくまで不動産売買契約を締結したときが 契約となります。
不動産の取引では、契約と同時に物件を 引き渡すと行うことができないケースが多く、
それらを決済の際に行うことが一般的 です。
Q. 契約と引き渡しが同時にできないのは、 どんなケースですか？
A. 例えば、 融資を利用する場合や居住中での売却 、更地や測量してからの引き渡しの場合など です 。
融資を利用する場合、申し込みには契約書 などが必要となります。
居住中の場合や、買い替えの場合、 売却の契約の後に引っ越すことになります。
さらに更地渡しですと、ここから解体作業や 建物滅失登記が必要となります。
Q. 確かにそうですね。
A.ですので、金額はもちろん残代金支払いや引き渡しの期日 、引き出しの条件など特約情報を記した契約 書を作成し
記名押印することで、売買 契約を締結します。
Q. では、決済とはどんなことを行うんですか？
A. はい、 残代金の支払 、所有権の移転登記です。
通常、買い主様が融資を受けられる金融機関 で行うのが一般的です 。
買主様と売主様、 不動産業者だけでなく司法書士が立ち会い ます。
売主様から所有権移転登記に必要な書類等 、本人確認の司法書士が行い、
問題がなければ 融資の実行を行います。
登記に関する書類への記入以外に 買主様は残代金や、各清算金、 仲介手数料、 登記、火災保険に関する支払いの
伝票の記載、 売主様は買主様から頂く 各代金の振込伝票 、各領収書への記入などを行います。
仮契約と本契約みたいなものですか？
A. いいえ、そうではありません。
あくまで不動産売買契約を締結したときが 契約となります。
不動産の取引では、契約と同時に物件を 引き渡すと行うことができないケースが多く、
それらを決済の際に行うことが一般的 です。
Q. 契約と引き渡しが同時にできないのは、 どんなケースですか？
A. 例えば、 融資を利用する場合や居住中での売却 、更地や測量してからの引き渡しの場合など です 。
融資を利用する場合、申し込みには契約書 などが必要となります。
居住中の場合や、買い替えの場合、 売却の契約の後に引っ越すことになります。
さらに更地渡しですと、ここから解体作業や 建物滅失登記が必要となります。
Q. 確かにそうですね。
A.ですので、金額はもちろん残代金支払いや引き渡しの期日 、引き出しの条件など特約情報を記した契約 書を作成し
記名押印することで、売買 契約を締結します。
Q. では、決済とはどんなことを行うんですか？
A. はい、 残代金の支払 、所有権の移転登記です。
通常、買い主様が融資を受けられる金融機関 で行うのが一般的です 。
買主様と売主様、 不動産業者だけでなく司法書士が立ち会い ます。
売主様から所有権移転登記に必要な書類等 、本人確認の司法書士が行い、
問題がなければ 融資の実行を行います。
登記に関する書類への記入以外に 買主様は残代金や、各清算金、 仲介手数料、 登記、火災保険に関する支払いの
伝票の記載、 売主様は買主様から頂く 各代金の振込伝票 、各領収書への記入などを行います。
Q. 色々ありますね。
A.それらの手続きが終われば。鍵の引渡しを 行います。
引き渡した鍵の本数、 境界確認書や合意書などの書類の内容、引渡し日を記載した引渡し確認書を作成し、
署名押印をいただきます。
Q. それでやっと終了 ですか？
A. 売主様が住宅ローン利用していた場合には 、抵当権の抹消が必要となります。
売主様は仲介担当者、 司法書士と一緒に利用していた住宅 ローンの銀行に行き 一括返済の手続きと
抵当権抹消処理を取得 します。
売主様はここで手続き完了ですが、 司法書士はここから法務局に行き、
抵当権の抹消、 所有権移転、 新たな抵当権の設定の登記申請を行います。
Q. 決済って、そんなに多くのことをするんです か？
大変ですね。
A. 抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要 ですし、
A.それらの手続きが終われば。鍵の引渡しを 行います。
引き渡した鍵の本数、 境界確認書や合意書などの書類の内容、引渡し日を記載した引渡し確認書を作成し、
署名押印をいただきます。
Q. それでやっと終了 ですか？
A. 売主様が住宅ローン利用していた場合には 、抵当権の抹消が必要となります。
売主様は仲介担当者、 司法書士と一緒に利用していた住宅 ローンの銀行に行き 一括返済の手続きと
抵当権抹消処理を取得 します。
売主様はここで手続き完了ですが、 司法書士はここから法務局に行き、
抵当権の抹消、 所有権移転、 新たな抵当権の設定の登記申請を行います。
Q. 決済って、そんなに多くのことをするんです か？
大変ですね。
A. 抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要 ですし、
印鑑証明書や住民票、 戸籍の附票などの必要書類もあります 。
諸費を含めトータルで必要な金額の明細も わからないですよね。
仲介の担当者は、日々これらの業務を 行っています。
仲介手数料には、これらの手続きを安全に スムーズに進めるための費用でもあります。
Q. なるほどよくわかりました
★今回のポイント★
諸費を含めトータルで必要な金額の明細も わからないですよね。
仲介の担当者は、日々これらの業務を 行っています。
仲介手数料には、これらの手続きを安全に スムーズに進めるための費用でもあります。
Q. なるほどよくわかりました
★今回のポイント★
- ・不動産取引では契約と同時に物件引き渡しが難しいケースが多い。
- ・同時引き渡しが難しいケースの例：融資、居住中の売却、更地や測量後の引き渡し。
- ・決済には契約書作成と記名押印、残代金支払い、物件引き渡しの技術や条件の特約を含む。
- ・決済では残代金支払いと所有権移転登記が行われる。
- ・飼い主と売主、不動産業者、司法書士が決済に関与する。
- ・決済には融資手続き、所有権移転登記、支払いの記載、抵当権の抹消などが含まれる。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
古い家を高く売る方法
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/18 13:58
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/18 13:58
古い家を高く売る方法について
Q. 古い家は売れるのでしょうか？
A. はい、
もちろん大丈夫です。
築年数が経った家でも リフォームや建替えをされる方もおられますので問題あり ません。
Q. そうですか、
知り合いから、古い家の場合は更地にしたほうが高く売れる、と言われたのですが、
本当 でしょうか？
A. はい、
それは本当です。 更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって購入希望者様が増えることが多い です。
その結果、高く売れるケースもあります。
また建物を所有しなくなった場合、空き家が残っていた場合に起こる、
倒壊や放火の心配もなくなりますので、 売主様も安心ですよね。
Q. わかりました。
ちなみに更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？
A. はい、あります更地にして売却する場合、3つご注意ください。
1つ目家などの解体費を出す必要があります。
A. はい、
もちろん大丈夫です。
築年数が経った家でも リフォームや建替えをされる方もおられますので問題あり ません。
Q. そうですか、
知り合いから、古い家の場合は更地にしたほうが高く売れる、と言われたのですが、
本当 でしょうか？
A. はい、
それは本当です。 更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって購入希望者様が増えることが多い です。
その結果、高く売れるケースもあります。
また建物を所有しなくなった場合、空き家が残っていた場合に起こる、
倒壊や放火の心配もなくなりますので、 売主様も安心ですよね。
Q. わかりました。
ちなみに更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？
A. はい、あります更地にして売却する場合、3つご注意ください。
1つ目家などの解体費を出す必要があります。
2つ目固定資産税の軽減がなくなります 。
3つ目隣りの土地の所有者と打ち合わせが必要となります 。
以上の3つです。
Q. 詳しく教えてもらえますか？
A. はい。
まず1つめの解体費用は、現存の建物を 取り壊す費用です。
数十万から数百万かかる場合があります。
続いて二つ目ですが、土地と建物を所有していると固定資産税がかかりますが、
居住用の 宅地において200平米以下の部分は、課税標準額が6分の1になるという軽減措置が あります。
建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。
最後に3つ目、 建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので注意が必要です。
Q. 更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合はあるん
3つ目隣りの土地の所有者と打ち合わせが必要となります 。
以上の3つです。
Q. 詳しく教えてもらえますか？
A. はい。
まず1つめの解体費用は、現存の建物を 取り壊す費用です。
数十万から数百万かかる場合があります。
続いて二つ目ですが、土地と建物を所有していると固定資産税がかかりますが、
居住用の 宅地において200平米以下の部分は、課税標準額が6分の1になるという軽減措置が あります。
建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。
最後に3つ目、 建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので注意が必要です。
Q. 更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合はあるん
でしょうか？
A. はい、
その場合もあります。
Q. それはどんな場合でしょうか？
A. 更地にせずそのまま売却したほうが良いのは5つあります。
Q. 詳しく教えていただけますか
A. はい。
まずは一つ目 、建物がまだ利用できるビルや、 RC造などの場合です。
二つ目、古民家など古いことに価値がある物件の場合です。
3つ目、解体が困難な場合です。
例えば、足場を組む場所がないなどです。
4つめ、解体費用が著しく高い場合です。
最後に5つ目、 手元に解体費用がない場合などです 。
このような項目に該当する場合には、現状のまま 売却された方が良いかもしれませんね。
Q. わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。
A. はい、
その場合もあります。
Q. それはどんな場合でしょうか？
A. 更地にせずそのまま売却したほうが良いのは5つあります。
Q. 詳しく教えていただけますか
A. はい。
まずは一つ目 、建物がまだ利用できるビルや、 RC造などの場合です。
二つ目、古民家など古いことに価値がある物件の場合です。
3つ目、解体が困難な場合です。
例えば、足場を組む場所がないなどです。
4つめ、解体費用が著しく高い場合です。
最後に5つ目、 手元に解体費用がない場合などです 。
このような項目に該当する場合には、現状のまま 売却された方が良いかもしれませんね。
Q. わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。
★今回のポイント★
- ・古い家でも売却可能。
- ・古い家を更地にして売ると、土地の用途が広がり、購入者が増えることがあり、高く売れる可能性がある。
- ・更地にする際の注意点：解体費用、固定資産税軽減喪失、隣の土地所有者との打ち合わせが必要。
- ・更地にしないほうが良い場合：利用可能な建物、価値のある古い物件、解体が難しい、高額な解体費用、解体費用不足。
- ・自宅の状況を確認して、更地にするかどうかを検討することが重要。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
売却の流れ
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/18 11:53
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/18 11:53
不動産売却の流れについて
Q. 自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたら良いでしょうか？
A. こ売却の事情や、スケジュールによって売却の進め方が少し変わってくることもあり ますので、
まずは不動産会社にご相談ください。
住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどれくらいかかるのか、
その他にも、その方に合ったサービスのご提案をさせていただきます。
Q. なるほど査定額を出していただくのは、次のステップになるのですか？
A. はい、
近年では、一括査定サイトをご利用になる方も多く、 最初のご相談と
査定額のご提案が同じタイミングになることも増えておりますが、
ご相談 を頂いた後に査定をさせていただくことになります。
Q. 査定額はどれくらいで分かるのですか？
A. 早ければ、ご依頼を頂いた当日にもお伝えすることができます。
よくご質問を頂くのですが、査定額と実際の売り出し価格は別物になります。
売り出し金額は、こちらから提案させていただくこともありますが、
最終的に決めて いただくのは、売主様になります。
A. こ売却の事情や、スケジュールによって売却の進め方が少し変わってくることもあり ますので、
まずは不動産会社にご相談ください。
住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどれくらいかかるのか、
その他にも、その方に合ったサービスのご提案をさせていただきます。
Q. なるほど査定額を出していただくのは、次のステップになるのですか？
A. はい、
近年では、一括査定サイトをご利用になる方も多く、 最初のご相談と
査定額のご提案が同じタイミングになることも増えておりますが、
ご相談 を頂いた後に査定をさせていただくことになります。
Q. 査定額はどれくらいで分かるのですか？
A. 早ければ、ご依頼を頂いた当日にもお伝えすることができます。
よくご質問を頂くのですが、査定額と実際の売り出し価格は別物になります。
売り出し金額は、こちらから提案させていただくこともありますが、
最終的に決めて いただくのは、売主様になります。
Q. 売り出し金額が決まったら、販売スタートになるんですか？
A. 金額ももちろん大事なのですが、ご事情に伴うスケジュールなども考慮してご売却を開始 します。
その際に、媒介契約書という契約書を締結させていただきます。
Q. 売却活動が始まったら、何かしておくことはありますか？
A. はい、ご購入を検討されるお客様も おうちにいらっしゃいますので、現在お住い中でしたら、
お部屋の掃除をしていただきたい です。
また、 検討される方は土日に限らず平日にもいらっしゃることがありますので、
可能な限りご協力をいただければなと思います。
Q. どのような販売活動をされるのですか？
A. 不動産ポータルサイトといわれる、物件探しをする方がご利用になるサイトに登録したり
レインズという、不動産会社が見ることのできるサイトに登録するなど、
広く広告をさせて いただくことが一般的です。
またオープンハウスを開催し、 ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。
A. 金額ももちろん大事なのですが、ご事情に伴うスケジュールなども考慮してご売却を開始 します。
その際に、媒介契約書という契約書を締結させていただきます。
Q. 売却活動が始まったら、何かしておくことはありますか？
A. はい、ご購入を検討されるお客様も おうちにいらっしゃいますので、現在お住い中でしたら、
お部屋の掃除をしていただきたい です。
また、 検討される方は土日に限らず平日にもいらっしゃることがありますので、
可能な限りご協力をいただければなと思います。
Q. どのような販売活動をされるのですか？
A. 不動産ポータルサイトといわれる、物件探しをする方がご利用になるサイトに登録したり
レインズという、不動産会社が見ることのできるサイトに登録するなど、
広く広告をさせて いただくことが一般的です。
またオープンハウスを開催し、 ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。
ご事情によっては、あまり大々的に広告を出してほしくないという場合には、
ご相談を いただければなと思います。
Q. 結構多くの方が見に来られるのですか？
A. 一概には何とも言えないです。
競合となる近隣の物件、価格、非常の動向などによって異なります。
なお万が一見学希望者が少なかった場合は、金額の見直しをご相談させて頂くこともあります。
これは安易に安くするというわけではなく、できるだけ高くかつ早期に売るためだと 思って頂ければと思います。
Q. 購入希望者が現れたらどうするのですか？
A. その際は購入申込書という書面を提示させていただきます 。
売買金額や手付の金額、 引渡し時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら 売買契約に進みます。
Q. 契約が進めば一段落ですかね。
A. いいえ、ここからが大事なところです。
引渡しまでにお引越しを完了させるのと、引き渡し決済のご準備もあります 。
買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は、
白紙解約となってしまうこともあります。
また、引き渡しの後もですね契約不適合責任という責任が一定期間のこります。
Q. それはまだまだ安心できないですね。
A. そうですね。
最後までしっかりとサポートさせていただくのが、私たちの役目ですのでご安心ください。
Q. わかりました。ありがとうございます。
ご相談を いただければなと思います。
Q. 結構多くの方が見に来られるのですか？
A. 一概には何とも言えないです。
競合となる近隣の物件、価格、非常の動向などによって異なります。
なお万が一見学希望者が少なかった場合は、金額の見直しをご相談させて頂くこともあります。
これは安易に安くするというわけではなく、できるだけ高くかつ早期に売るためだと 思って頂ければと思います。
Q. 購入希望者が現れたらどうするのですか？
A. その際は購入申込書という書面を提示させていただきます 。
売買金額や手付の金額、 引渡し時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら 売買契約に進みます。
Q. 契約が進めば一段落ですかね。
A. いいえ、ここからが大事なところです。
引渡しまでにお引越しを完了させるのと、引き渡し決済のご準備もあります 。
買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は、
白紙解約となってしまうこともあります。
また、引き渡しの後もですね契約不適合責任という責任が一定期間のこります。
Q. それはまだまだ安心できないですね。
A. そうですね。
最後までしっかりとサポートさせていただくのが、私たちの役目ですのでご安心ください。
Q. わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
- ・不動産会社への相談の重要性
- ・住宅ローン残高や諸費用の確認と適切なサービス提案
- ・査定額と売り出し金額の違いと意義
- ・売り出し活動開始と媒介契約書の締結
- ・引渡し前の準備と住宅ローン確認
- ・契約不適合責任の説明
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
相続時特別控除
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/18 11:00
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/18 11:00
相続時の３０００万円特別控除について
Q. 相続した実家でも、3000万の特別控除を使えるって聞いたんですが？
A. はい、 相続によって空き家になった不動産を相続された方が、
一定の要件を満たして売却した 場合、 譲渡所得から3000万円を控除することができます。
Q. それは昔からあった制度なんですか？
A. 2016年4月1日からの時限立法で 2023年12月31日までとなっております。
Q. 最近の話なんですね。
なぜてきたんですか？
A. 少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空き家を減らそう 、国策である 空き家等対策の推進に関する
特別措置法の、税制上の措置としてできたのです。
Q. 空き家対策が目的なんですね？
では、どんな用件があるんでしょうか ？
A. 特例の対象となる、被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に
使用されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるものをいいます。
A. はい、 相続によって空き家になった不動産を相続された方が、
一定の要件を満たして売却した 場合、 譲渡所得から3000万円を控除することができます。
Q. それは昔からあった制度なんですか？
A. 2016年4月1日からの時限立法で 2023年12月31日までとなっております。
Q. 最近の話なんですね。
なぜてきたんですか？
A. 少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空き家を減らそう 、国策である 空き家等対策の推進に関する
特別措置法の、税制上の措置としてできたのです。
Q. 空き家対策が目的なんですね？
では、どんな用件があるんでしょうか ？
A. 特例の対象となる、被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に
使用されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるものをいいます。
1つ目が、昭和56年5月31日以前に建築されていること
2つ目が、区分所有登記がされている建物でないこと
3つ目が、相続開始の直前において非相続に以外に居住していた人がいなかったこととなり ます。
Q. 昭和56年より以前の建物なんですね 。
A. はい、
昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を 旧耐震基準というのですが、
そちらが対象になります。
周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空き家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の 建物と言われています。
これらの対策が前提のため、 建築時期の制限が設けられております。
Q. 区分所有建物というと？
A. 建物の中で、複数に区分され 各戸が住居、店舗、事務所等の用途で構成されている建物ことで、
マンションなどがわかりやすいと思います。
2つ目が、区分所有登記がされている建物でないこと
3つ目が、相続開始の直前において非相続に以外に居住していた人がいなかったこととなり ます。
Q. 昭和56年より以前の建物なんですね 。
A. はい、
昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を 旧耐震基準というのですが、
そちらが対象になります。
周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空き家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の 建物と言われています。
これらの対策が前提のため、 建築時期の制限が設けられております。
Q. 区分所有建物というと？
A. 建物の中で、複数に区分され 各戸が住居、店舗、事務所等の用途で構成されている建物ことで、
マンションなどがわかりやすいと思います。
Q. 一人で居住していたものでないとダメなんですか？
A. 他に居住している人がいると、空き家ではないので、制作の趣旨とは異なってきます。
Q. 逆に老人ホームなどに入っていた場合などはどうなりますか？
A. 老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護、 要支援認定を受け、
老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで 老人ホーム等に入所していた場合、
要件を満たせば適用な対象となります。
Q. 賃貸で貸していたりした場合はどうですか？
A. 事業、貸付、居住の用にされていないこと、という要件がありますので
適用の対象にはなり ません。
またこれは相続後から売却までの間も同じ条件となっていますので、注意が必要です。
Q. その要件を満たせば、適用ですか？
A. いいえ、 空き家対策と建て替え促進が趣旨ですので、
売主様が耐震基準に適合するよう 耐震補強するか、
A. 他に居住している人がいると、空き家ではないので、制作の趣旨とは異なってきます。
Q. 逆に老人ホームなどに入っていた場合などはどうなりますか？
A. 老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護、 要支援認定を受け、
老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで 老人ホーム等に入所していた場合、
要件を満たせば適用な対象となります。
Q. 賃貸で貸していたりした場合はどうですか？
A. 事業、貸付、居住の用にされていないこと、という要件がありますので
適用の対象にはなり ません。
またこれは相続後から売却までの間も同じ条件となっていますので、注意が必要です。
Q. その要件を満たせば、適用ですか？
A. いいえ、 空き家対策と建て替え促進が趣旨ですので、
売主様が耐震基準に適合するよう 耐震補強するか、
建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。
Q. たくさん要件がありますが、すべて満たしていれば何十年も前に相続した物件でもいいの ですか？
A. いいえ、
これは相続が発生してから、3年を経過する日の属する 12月31日までとなっています。
そして、その期限が2023年の12月31日までとなっています。
Q. 期限が限られているんですね 。
A.はい、
そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円かであったり、 親子や夫婦など特別な関係がある人以外への
譲渡であるなどさまざまな要件があり、手続きや証明書類があり 確定申告の必要があります。
Q. これは、かなり難易度が高そうですね。
A. はい、 相続登記には司法書士、 建物滅失登記には土地家屋調査士、
税金に関しては税理士、解体には解体業者、 様々な専門家との連携が必要となります。
買い主様を探すだけでなく、 これらを紹介してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。
Q. たくさん要件がありますが、すべて満たしていれば何十年も前に相続した物件でもいいの ですか？
A. いいえ、
これは相続が発生してから、3年を経過する日の属する 12月31日までとなっています。
そして、その期限が2023年の12月31日までとなっています。
Q. 期限が限られているんですね 。
A.はい、
そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円かであったり、 親子や夫婦など特別な関係がある人以外への
譲渡であるなどさまざまな要件があり、手続きや証明書類があり 確定申告の必要があります。
Q. これは、かなり難易度が高そうですね。
A. はい、 相続登記には司法書士、 建物滅失登記には土地家屋調査士、
税金に関しては税理士、解体には解体業者、 様々な専門家との連携が必要となります。
買い主様を探すだけでなく、 これらを紹介してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。
★今回のポイント★
- ・相続によって空き家になった不動産を売却する際、3000万円の特別控除が適用される可能性。
- ・特別控除は、少子高齢化や人口減少に対抗するための政府施策の一環として導入された。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
返済困難
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/18 10:28
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/18 10:28
住宅ローンの返済に困った時の対応
Q. 住宅ローンが支払えない場合って多いのですか？
A. はい、
昨年の新型コロナウイルスの感染拡大により、 返済が困難な方が増えています。
コロナ化に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年2%と言われていて、
50人に1人は返済 が混乱になると言われています。
最近では、コロナ化により例年以上に支払いが難しくなっている方が多くおられると思われます。
Q. では住宅ローンが支払えない場合に、行ったほうが良いことってありますか？
A. はい、そうですね。
まずは借り入れをしている金融機関に相談することをお勧めします。
金融機関は返済が困難になった場合、支払い猶予などしてもらえる場合があります。
その他、無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも大事なことか と思います。
A. はい、
昨年の新型コロナウイルスの感染拡大により、 返済が困難な方が増えています。
コロナ化に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年2%と言われていて、
50人に1人は返済 が混乱になると言われています。
最近では、コロナ化により例年以上に支払いが難しくなっている方が多くおられると思われます。
Q. では住宅ローンが支払えない場合に、行ったほうが良いことってありますか？
A. はい、そうですね。
まずは借り入れをしている金融機関に相談することをお勧めします。
金融機関は返済が困難になった場合、支払い猶予などしてもらえる場合があります。
その他、無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも大事なことか と思います。
Q. その他にありますか？
A. 公的な機関や税理士、 会計士など専門家に相談することも一つの手です。
様々な、国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。
Q. わかりました。
逆にやってはいけないことはありますか？
A. はい、 それはですね、一番やってはいけないことは放置することです。
Q. 放置ですか？ そんな方はいるのですか？
A. 意外と多くの方が支払わなくなると、そのまま放置してしまうケースがあります。
Q. なるほど、放置してしまうと良くないのですか？
A. よくないです。
優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。
その時は住んでいる家から引っ越しをしなければなりません。
A. 公的な機関や税理士、 会計士など専門家に相談することも一つの手です。
様々な、国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。
Q. わかりました。
逆にやってはいけないことはありますか？
A. はい、 それはですね、一番やってはいけないことは放置することです。
Q. 放置ですか？ そんな方はいるのですか？
A. 意外と多くの方が支払わなくなると、そのまま放置してしまうケースがあります。
Q. なるほど、放置してしまうと良くないのですか？
A. よくないです。
優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。
その時は住んでいる家から引っ越しをしなければなりません。
Q. 競売ですか、それは大変ですね。
A. はい、そうなんです。
住む家がなくなってしまいますから 。
Q. その他に何かありますか ？
A. はい、他には借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資 ギャンブルにお金をつぎ込むことを、
副業など無理なバイトをされることもオススメはしません。 体は大事な資本です。
Q. わかりました。
住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは放置せずに相談をして いこうと思います。
A. その方が良いと思います。
Q. ありがとうございます 。
A. はい、そうなんです。
住む家がなくなってしまいますから 。
Q. その他に何かありますか ？
A. はい、他には借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資 ギャンブルにお金をつぎ込むことを、
副業など無理なバイトをされることもオススメはしません。 体は大事な資本です。
Q. わかりました。
住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは放置せずに相談をして いこうと思います。
A. その方が良いと思います。
Q. ありがとうございます 。
★今回のポイント★
- ・金融機関への相談が重要: 支払い困難になったら、借り入れた金融機関に相談し、支払いの支援を受けることが推奨される。
- ・無駄な出費削減と収入確保が重要: 家計の無駄な出費を減らし、家族の協力を得て収入を確保することも大切。
- ・専門家への相談が有益: 公的機関や税理士、会計士など専門家に相談し、国や地方自治体の支援サービスを受けることも役立つ。
- ・放置は避けるべき: 住宅ローン支払いを放置することは避け、優遇金利の喪失や不動産の競売、家を失うリスクがある。借金で借 金返済や無理なバイト、ハイリスクな投資、ギャンブルも避けるべき。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
リースバックとは？？？
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/08/17 17:50
.jpg)
.jpg)
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/08/17 17:50
こんにちは！
お盆休み明けの柏田です。本日は、熊本市東区健軍方面で中古戸建物をお探しのお客様との打ち合わせと、
東区収益物件の調査をしてきました。
今日は、リースバックについてお話ししようと思います。
リースバックとは、自宅を売却し、その売却代金で資金を得ながら、
売却した自宅を賃貸借契約でそのまま居住し続けることです。
リースバックには、以下のようなメリットがあります。
- ・一時的にまとまった資金を得ることができる
- ・引っ越しの手間が省ける
- ・老後の資金対策になる
- ・節税対策になる
しかし、リースバックには以下のようなデメリットもあります。
- ・毎月リース料を支払う必要がある
- ・リース料は通常の住宅ローンより高額になる
- ・リース期間が満了すると、再び自宅を買い戻す必要がある
リースバックは、自宅を売却して一時的にまとまった資金を得たい人や、引っ越しをせずに自宅をそのまま居住し続けたい人に適した方法です。
しかし、リースバックにはデメリットもあるため、メリットとデメリットをよく理解した上で、慎重に検討する必要があります。
ご自宅のリースバックを検討される際にはぜひ一度センチュリー21東洋不動産へご相談くださいませ。
生産緑地問題
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/17 15:29
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/17 15:29
生産緑地問題について
Q. 生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、
このまま持っていても問題はあり ませんか？
A. はい、
生産緑地に指定されている土地の所有者は、30年間の営農義務というものが化され ておりまして、
農地として管理すること、生産緑地でやることを掲示することを原則として
建物を建てることができないこととなっています。
1991年から生産緑地の指定が始まり、 2022年には多くの土地が指定から30年を経過するために
営農義務が解除され ます。
そのまま保有された場合。、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されている のですが、
解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまい ます。
現在はその土地で農業を営まれているんですか？
Q. いいえ、少し野菜を育てている程度ですので、早く売却したほうがよさそうですね 。
A. 生産緑地に指定された土地は、売却することができないため
今すぐに売却することはできないんです。
生産緑地に指定されてから、30年経過すると解除できますので、
その後に売却することが できるようになります。
Q. そうなんですね 。
私の土地以外にも、近くに生産緑地になっている土地がいくつもあるのですが、
生産緑地に指定されているのは、面積では全国で合計6.6万ヘクタールと言われ ていて、
3大都市圏特定市内だけで、1.2万ヘクタールとなっています。
特定市内の生産緑地の8割ほどが、2022年に期限を迎え 指定の解除、土地の売却という話が
多くなることが予測されています。
生産緑地は、500平米以上の土地ですので 土地は将来的には、マンションの供給が形になり
周辺の不動産相場が下がるのではないか、 という懸念があります。
Q. そうすると私の土地も、安くでしか売却できないかも知れませんね。
A.その可能性はあり ます 。
ですので2017年に生産緑地法が改正されて、特定生産緑地として 税制優遇を10年間延長することができるようになりました。
このまま持っていても問題はあり ませんか？
A. はい、
生産緑地に指定されている土地の所有者は、30年間の営農義務というものが化され ておりまして、
農地として管理すること、生産緑地でやることを掲示することを原則として
建物を建てることができないこととなっています。
1991年から生産緑地の指定が始まり、 2022年には多くの土地が指定から30年を経過するために
営農義務が解除され ます。
そのまま保有された場合。、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されている のですが、
解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまい ます。
現在はその土地で農業を営まれているんですか？
Q. いいえ、少し野菜を育てている程度ですので、早く売却したほうがよさそうですね 。
A. 生産緑地に指定された土地は、売却することができないため
今すぐに売却することはできないんです。
生産緑地に指定されてから、30年経過すると解除できますので、
その後に売却することが できるようになります。
Q. そうなんですね 。
私の土地以外にも、近くに生産緑地になっている土地がいくつもあるのですが、
生産緑地に指定されているのは、面積では全国で合計6.6万ヘクタールと言われ ていて、
3大都市圏特定市内だけで、1.2万ヘクタールとなっています。
特定市内の生産緑地の8割ほどが、2022年に期限を迎え 指定の解除、土地の売却という話が
多くなることが予測されています。
生産緑地は、500平米以上の土地ですので 土地は将来的には、マンションの供給が形になり
周辺の不動産相場が下がるのではないか、 という懸念があります。
Q. そうすると私の土地も、安くでしか売却できないかも知れませんね。
A.その可能性はあり ます 。
ですので2017年に生産緑地法が改正されて、特定生産緑地として 税制優遇を10年間延長することができるようになりました。
また2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、
農産物の直売所などの建築もできるようになりました。
Q. いろいろな選択肢があるんですね。
もし売却する場合、何かアドバイスをいただけますか ？
A. そうですね。
一番は価格の下落が始まる前に売却するのか、 様子を見るべきなのかを、
地元の信用できる不動産会社に相談していただくことです。
そのエリアにどれほどの生産緑地があって、またどれぐらいの方が売却するかによって 状況が変わっていきます。
地元の不動産会社にご相談いただき、状況を確認しながら 売却のタイミングを相談いただければと思います。
Q. わかりました。
ありがとうございました 。
農産物の直売所などの建築もできるようになりました。
Q. いろいろな選択肢があるんですね。
もし売却する場合、何かアドバイスをいただけますか ？
A. そうですね。
一番は価格の下落が始まる前に売却するのか、 様子を見るべきなのかを、
地元の信用できる不動産会社に相談していただくことです。
そのエリアにどれほどの生産緑地があって、またどれぐらいの方が売却するかによって 状況が変わっていきます。
地元の不動産会社にご相談いただき、状況を確認しながら 売却のタイミングを相談いただければと思います。
Q. わかりました。
ありがとうございました 。
★今回のポイント★
- ・土地所有者は30年間の営農義務。
- ・1991年から生産緑地指定開始、2022年に多くの土地の営農義務が解除。
- ・解除後、固定資産税増加の可能性。
- ・2017年に生産緑地法改正、税制優遇延長や第三者への貸し出し許可。
- ・地元の信頼できる不動産会社と相談が重要。
- ・売却のタイミングは地域の状況による。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
台風7号 遠くへ去って！
カテゴリ：よっちゃんブログ / 投稿日付：2023/08/13 13:33
カテゴリ：よっちゃんブログ / 投稿日付：2023/08/13 13:33
8月11日 山の日
お買い物に下通に出かけたら久しぶりに人の多さに
びっくり。
下通の住人としては、下通アーケード街を楽しんでくれてうれしい。
外国人も多くマツキヨでバリバリ買い物してた。
これから本格的に盆休みに入るけれど、台風７号が心配。
私は、15日に東京へ飛行機予約しているのでとっても不安。
台風さん日本列島を早く駆け抜けてほしい
お盆休みのお知らせ・媒介契約について
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/08/12 15:40こんにちは！柏田です。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/08/12 15:40
こんにちは！柏田です。
お盆休みのご案内です。
明日１３日から１６日までお盆休みとさせていただきます。
各担当の携帯はつながりますので、ご依頼中のお客様は担当営業の携帯へご連絡くださいませ。
さて本日は、不動産の売却をするときに業者と結ぶ媒介契約についてまとめてみようと思います。
不動産売却時の媒介契約について
不動産を売却する際には、おおきく分けると、専属専任媒介契約、専任媒介契約と一般媒介契約の3つの選択肢があります。
売主様のご希望によりますが、その中でもメリットが大きいのは、専任媒介契約と考えます。
その理由と、違いをまとめてみます。
専任媒介契約とは？
専任媒介契約は、不動産の売却を特定の不動産業者に専属で委託する契約形態です。この契約を結ぶことで、業者は専任の代理人として売却活動を行います。以下に専任媒介契約のメリットと一般媒介契約との比較を詳しく説明します。
専任媒介契約のメリット
専門知識とサポート： 専任業者は不動産市場に豊富な知識を持ち、最適な価格設定やマーケティング戦略を売主様の味方として提供してくれます。プロのアドバイスを受けながら売却プロセスを進めることができます。
代理人として交渉： 専任業者は購入希望者、他業者との価格交渉や条件調整を代行します。感情を排除した交渉が可能であり、最良の条件を引き出す手助けをしてくれます。
一般媒介契約との比較
一般媒介契約では、複数の不動産業者に物件の仲介を委託することができますが、専任媒介契約と比較すると以下の点で違いがあります。
交渉の効率性： 専任媒介契約では業者が代理人として交渉を行うため、円滑な取引が期待できます。一般媒介契約では、売主様と複数業者間でのコミュニケーションが必要となるため、交渉が複雑化する可能性があります。
まとめ：
専任媒介契約は、売主様にとって強力な味方です。専門知識を持つ業者があなたの代理人として、最適な戦略を提供し、効果的なプロモーションを行い、最良の取引条件を導き出します。
- 不動産会社は売却に全力で取り組んでくれますし、売主様に良い条件で売却してもらおうと努力してくれます。
不動産売却時に専門知識と緻密なマーケティング戦略を提供してくれるため、スムーズで効果的な売却が期待できる契約形態です。一般媒介契約と比較しても、専任媒介契約の方が売却プロセスを円滑に進めるうえで優れていることが多いです。
不動産売却を検討する際には、自身のニーズに合わせて適切な契約を選ぶことが大切です。
空家問題
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/12 15:31
Q. 特定空き家に指定されたらどうなるんですか？
A. 例えば、建物が老朽化して倒壊しそう、 庭の草木が成長して道路まではみ出している、
捨てられたゴミのせいで害虫が発生しているなど、空き家が 原因で周りの住環境の影響がある場合、
所有者は、すぐにその状況を改善する必要があります。
空き家対策特別措置法では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対し て、
市町村が助言、指導、勧告といった 行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は
命令を出すことができるよう になりました。
Q. それは面倒ですね。
もし無視していたらどうなるんですか？
A. 所有している空き家が、特定空き家として指定された後 、指導を受けたにもかかわらず状況が改善されない場合
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/12 15:31
空家所有者の責任について
Q. 現在所有している空き家を管理するのが大変で、
どのようにしたらいいかわからないんですが。
A. はい。
近年同じように悩まれている方が多く、 誰にも使用されていない空き家が急増 して 問題になっております。
この問題を解消するべく、空き家対策特別措置法という制度が設定されました。
Q 空き家対策特別措置法って何ですか
A. 空き家対策特別措置法とは、空き家により 景観が損なわれたり、
衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、 2015年2月に
全面施行された法律のことです。 空き家対策特別措置法が施行されたことにより、
管理が適切に行われていないと思われる 空き家に対して、自治体が調査した後問題があると判断された空き家においては、
特定空き家 として指定し、所有者に管理を行うよう指導したり、 状況の改善を 促してできるようになりました 。
どのようにしたらいいかわからないんですが。
A. はい。
近年同じように悩まれている方が多く、 誰にも使用されていない空き家が急増 して 問題になっております。
この問題を解消するべく、空き家対策特別措置法という制度が設定されました。
Q 空き家対策特別措置法って何ですか
A. 空き家対策特別措置法とは、空き家により 景観が損なわれたり、
衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、 2015年2月に
全面施行された法律のことです。 空き家対策特別措置法が施行されたことにより、
管理が適切に行われていないと思われる 空き家に対して、自治体が調査した後問題があると判断された空き家においては、
特定空き家 として指定し、所有者に管理を行うよう指導したり、 状況の改善を 促してできるようになりました 。
Q. 特定空き家に指定されたらどうなるんですか？
A. 例えば、建物が老朽化して倒壊しそう、 庭の草木が成長して道路まではみ出している、
捨てられたゴミのせいで害虫が発生しているなど、空き家が 原因で周りの住環境の影響がある場合、
所有者は、すぐにその状況を改善する必要があります。
空き家対策特別措置法では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対し て、
市町村が助言、指導、勧告といった 行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は
命令を出すことができるよう になりました。
Q. それは面倒ですね。
もし無視していたらどうなるんですか？
A. 所有している空き家が、特定空き家として指定された後 、指導を受けたにもかかわらず状況が改善されない場合
国から勧告が出され、固定資産税の 住宅用地特例から除外されることがあり、
その場合税金の負担が重くなってしまうので 、改善が難しい場合は空き家を解体するか
可能であれば、売却も含めて検討していただいた方がいいかもしれません。
Q. 結構大変なんですね。
空き家を所有している皆さんは、どうされてるんでしょうか？
A. はい。
一般的に修繕をして住まいとして使用するか、 売却を検討されております。
現在、空き家の発生を抑制するために、特例措置があり 空き家を相続した相続人が
耐震リフォーム または取り壊しを行った後に、その家屋や敷地を譲渡した場合には
譲渡に本来必要となる、 譲渡所得の金額から 3000万円を特別控除できる制度もありますので、
まずは信頼のおける不動産会社にご相談いただければと思います。
その場合税金の負担が重くなってしまうので 、改善が難しい場合は空き家を解体するか
可能であれば、売却も含めて検討していただいた方がいいかもしれません。
Q. 結構大変なんですね。
空き家を所有している皆さんは、どうされてるんでしょうか？
A. はい。
一般的に修繕をして住まいとして使用するか、 売却を検討されております。
現在、空き家の発生を抑制するために、特例措置があり 空き家を相続した相続人が
耐震リフォーム または取り壊しを行った後に、その家屋や敷地を譲渡した場合には
譲渡に本来必要となる、 譲渡所得の金額から 3000万円を特別控除できる制度もありますので、
まずは信頼のおける不動産会社にご相談いただければと思います。
Q. わかりましたありがとうございます 。
★今回のポイント★
- ◎空き家問題が増加：多くの人々が所有する空き家を管理する難しさに直面し、適切に利用されず保守されていない空き家の増加が懸念されている。
- ◎特別措置法の制定：この問題に対処するため、「空き家対策特別措置法」が制定された。この法律は、空き家による美観、衛生、セキュリティに関する問題を解決することを目指している。
- ◎法律の背景：この法律は2015年2月に完全施行され、空き家によって周囲やコミュニティに悪影響が及ぶのを防ぐことを意図している。
- ◎特定空き家の指定：法律は、特定の空き家を「特定空き家」として指定し、適切な管理や改善を所有者に求める権限を与えている。
- ◎軽視の結果：特定空き家と指定された物件の所有者が指導や勧告にもかかわらず改善を行わない場合、一定の固定資産税の免除から除外される可能性があり、財政的な負担が生じる可能性がある。解体や売却が選択肢として検討されるかもしれない。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
