専任媒介で預かっている物件の件です。
物件を購入希望のお客様がポータルサイトを見て
「内覧できますか」と弊社にお客様より
ご連絡がありました。
内覧できますよとお伝えすると、他の不動産業者
に連絡して「内覧できますか」と聞くと、
その物件は「商談中の物件でローン審査中なので
内覧できません」と言われたそうです。
なぜこうゆう食い違いが起こるかというと、他の
不動産業者は自分たちが預かっている物件に
お客様を誘導したいがために適当なことを
言われたのだと推測します。
媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介
と3種類あります。
売主はいづれかを選んで媒介契約を結びます。
一般媒介では売主は不特定の不動産業者売却を
依頼することが出来ます。
専任媒介では依頼できるのは1社だけで売主が自ら
につけた相手とならば依頼した業者をとおさずに
売買契約を結べます。（自己発見取引）
専属専任媒介は同様に依頼できる業者は1件で、
自己発見取引もできません。
1つの物件で売主側と買主側の仲介が同一業者ある
ときは両手仲介と言って仲介手数料を両方から
もらえます。一般媒介は片手の仲介手数料です。
よって1つの物件で売主・買主から両方
仲介手数料をもらえることを意識したのだと
思います。
物件の物元（売主側の仲介業者）に確認することが
重要ですね。

爪は1週間に1度切ったり頭髪も月1回カットに行く
人も多いと思います。
爪は1週間に1ミリ延びるそうです。私事ですが　
左の人差し指の爪を車のドアに挟み爪がなくなり
ました。6か月経過してやっと新しい爪が伸びて
きました。
爪や髪は生まれ変わりを感じる部位です。
筋肉はトレーニングによって筋肉量は成長します
が、加齢（50歳ぐらい）とともに何もしなければ
減少の一途をたどっていきます。
高齢者になると筋力が衰えて転倒（転ぶ）が繰り
返されるようになります。
1度転ぶ癖がつくとまた転ぶ。骨折するとさらに
骨折を招きます。
転倒や骨折の背景は筋肉の老化が原因です。
他には飲酒・靴が合わない・段差・視力の低下も
考えられます。
要約すると大事なことは適度な運動習慣をつける
ということですね。まだまだ私は若いと思っている
方、要注意ですね。

身体の痛みの原因は習慣にも大きく関係が
あります。
ある年配のご婦人が腰が痛いので、病院に行くと
狭窄症と診断され手術を受けると治るとも言われ
たが、納得いかずに病院をはしごする。
ある病院で聞き取りされたとき、料理するのが
好きで台所に立っていることが多い。
料理するシンク台が低いので腰を曲げてやって
いる事をつたえると手術は身体ではなくシンクの
高さの手術で高さを高くすればよいのではという
結果になった。
それを行ったことでその後、ご婦人は腰の痛みが
なくなったそうです。
日頃の自分の習慣を見直してみることで痛みの
原因がわかり健康を維持することが出来ますね。

こんばんは！柏田です。　　

本日は知らないと困る境界について動画でお伝えできればと思います。

境界の確定がされていない物件は多くあります。

境界の確定がしていない土地については買主様側から要求されることが多いので、一般的には売主様のご負担になります。



境界を確定するためにどうしたらよいか

これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。

前回に引き続き用途地域、用途制限について柏田がお届けいたします。

実は、用途地域によって建物の建築や利用に制限があるんです。

今回は、不動産売却における用途地域の重要性と、用途制限のわかりやすい解説、そして売却に役立つ情報をお届けします。

用途地域って？

都市計画区域内の土地は、住居系、商業系、工業系の12種類に分類されます。それぞれの地域には、建物の用途や高さ、建蔽率・容積率などの制限が設けられています。これは、快適な住環境や都市機能の維持・発展を目的としたものです。

用途地域と不動産売却の関係

用途地域は、不動産売却において重要な要素です。例えば、住居系の用途地域であっても、建蔽率や容積率によって、建物の規模や形状に制限があります。
また、商業系や工業系の用途地域では、用途制限がさらに厳しくなります。

建物の用途や規模は、不動産の価格に大きく影響します。
用途地域を理解することで、購入候補者となるターゲット層や、想定される売却価格をある程度予測することができます。

用途制限の確認方法

用途地域は、以下の方法で確認できます。

• 都市計画図：市役所や都市計画課で閲覧できます。
• インターネット：国土交通省の「都市計画情報閲覧サービス」などで確認できます。
• 不動産業者：専門知識を持つ不動産業者に相談するのもおすすめです。

用途地域別の主な用途制限

住居系

• 第一種低層住居専用地域：住居専用。高さ10m以下、建蔽率40％以下、容積率100％以下。
• 第一種住居地域：住居、店舗、事務所など。高さ12m以下、建蔽率50％以下、容積率200％以下。
• 第二種住居地域：住居、店舗、事務所、ホテルなど。高さ15m以下、建蔽率60％以下、容積率300％以下。

商業系

• 商業地域：店舗、事務所、ホテル、旅館など。高さ20m以下、建蔽率80％以下、容積率400％以下。
• 準商業地域：住居、店舗、事務所、ホテルなど。高さ12m以下、建蔽率60％以下、容積率300％以下。

工業系

• 工業地域：工場、倉庫など。高さ20m以下、建蔽率60％以下、容積率300％以下。
• 工業専用地域：工場など。高さ40m以下、建蔽率80％以下、容積率500％以下。

用途地域と建蔽率・容積率

建蔽率は、敷地面積に対する建物の建築面積の割合です。容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
これらの制限も用途地域によって異なり、建物の規模や形状に影響を与えます。

用途地域を考慮した売却戦略

用途地域を理解することで、売却戦略を立てることができます。

• ターゲット層の明確化：用途地域に適した購入候補者を想定し、効果的なマーケティング活動を行う。
• 建物の用途変更：用途地域によっては、建物の用途変更が可能です。
• 用途変更によって、より高い売却価格を目指すこともできます。
• 建物の増改築：用途地域や建蔽率・容積率の制限を考慮した上で、建物の増改築を行うことで、建物の価値を高めることもできます。

まとめ

用途地域は、不動産売却において重要な要素です。
用途地域を理解することで、購入候補者となるターゲット層や、想定される売却価格をある程度予測することができます。
また、用途地域に適した売却戦略を立てることで、よりスムーズな不動産売却を実現することができます。

用途地域について詳しく知りたい場合は、市役所の都市計画課、不動産業者などに相談することをおすすめします。

参考

• 国土交通省「都市計画情報閲覧サービス」：https://www.gsi.go.jp/

こんにちは！柏田です。

土地や建物の売却を検討しているとき、「用途地域」という言葉を耳にしたことはないでしょうか？

用途地域とは、都市計画法に基づき、それぞれの地域に適した土地利用を促進するために定められた地域です。

建物の用途や高さ、建蔽率など、建築条件を細かく定めることで、良好な住環境や街並みを守る役割を果たしています。

今回の記事では、不動産売却における用途地域の重要性と、各用途地域の概要、売却に与える影響について詳しく解説します。

1. 用途地域と不動産売却の関係

用途地域は、不動産の価格や売却可能性に大きく影響します。

例えば、商業地域に立地する土地は、住宅地域に立地する土地よりも高値で取引される傾向があります。
これは、商業地域では店舗や事務所など、より多くの用途で利用できるため、購入候補者が多くなるからです。

逆に、工業地域では、騒音や振動など環境への影響が大きいため、住宅用途での利用は制限されています。
そのため、住宅地域に比べて売却価格が低くなる傾向があります。

2. 主要な用途地域の種類と概要

用途地域は、主に12種類に分類されます。それぞれの特徴と、不動産売却への影響について簡単に紹介します。

2.1 住居地域

• 第1種住居専用地域: 最も静かな住環境を守るために、住居以外の用途は原則禁止されています。
• 第2種住居地域: 第1種住居専用地域よりも緩和され、小規模な店舗や診療所などが許可されています。
• 第3種住居地域: 中高層住宅や商業施設などが混在する、比較的活発な地域です。

2.2 商業地域

• 商業地域: 店舗や事務所など、商業活動に適した地域です。
• 準商業地域: 商業地域よりも規模の小さい店舗や事務所などが許可されています。

2.3 工業地域

• 工業地域: 工場や倉庫など、工業活動に適した地域です。
• 準工業地域: 工業地域よりも規模の小さい工場や倉庫などが許可されています。

2.4 その他の用途地域

• 近隣商業地域: 住居と商業が混在する地域です。
• 準住居地域: 住居と商業・工業が混在する地域です。
• 工業専用地域: 大規模な工場や倉庫など、重工業活動に適した地域です。

3. 不動産売却前に確認すべきポイント

• 用途地域: 自分が所有する土地や建物の用途地域を確認しましょう。
• 建蔽率・容積率: 用途地域によって、建物の建築条件が異なります。
• 用途制限: 用途地域によって、建物の用途が制限されています。
• 周辺環境: 周辺の土地利用状況や交通アクセスなども確認しましょう。

4. 用途地域に関する情報収集方法

• 不動産会社: 不動産会社に相談することで、用途地域に関する専門的なアドバイスを受けられます。

いかがでしたでしょうか？
次回は用途地域による用途制限について簡単にご説明しようと思います。

はじめに

不動産市場は、常に変化しています。景気、金利、人口動態などのさまざまな要因によって、価格や需要が変動します。ここでは、2023年12月時点の不動産市場動向についてご紹介します。

住宅市場

• 新築住宅市場：新築住宅の価格は、建築資材の高騰や人手不足の影響で、上昇傾向にあります。また、金利上昇の影響もあり、住宅ローンを利用する人の購入意欲は低下しています。
• 中古住宅市場：中古住宅市場は、新築住宅市場よりも活発です。特に、駅近や築浅の中古住宅は人気が高く、すぐに売却されるケースも多いです。

投資用不動産市場

• アパート・マンション：アパート・マンションの価格は、金利上昇の影響を受け、下落傾向にあります。また、空室率も上昇しており、投資家にとっては厳しい状況となっています。
• 一棟売り：一棟売りの市場は、投資家からの需要が依然として高

地域別動向

• 首都圏：首都圏は、人口流入が続いているため、不動産価格が高い水準で推移しています。特に、都心部や駅近の物件は人気が高く、競争が激
• 地方：地方は、人口減少の影響を受け、不動産価格が下落傾向にあります。特に、過疎地域や高齢化率の高い地域は、空き家問題が深刻化しています。

今後の見通し

• 住宅市場：住宅市場は、金利動向に大きく左右される見込みです。金利が上昇
• 投資用不動産市場：投資用不動産市場は、金利上昇の影響を受け、投資家

まとめ

不動産市場は、常に変化しています。投資家は、最新の市場動向を把握しましょう

立地条件は、不動産査定において最も重要な要素の一つです。駅からの距離、周辺環境、交通アクセスなどが査定額に大きく影響します。

• 駅からの距離：駅に近いほど査定額が高くなります。
• 周辺環境：スーパーやコンビニ、学校、病院、公園などの施設が充実しているほど査定額が高くなります。
• 交通アクセス：バス路線や幹線道路へのアクセスが良好なほど査定額が高くなります。

2. 物件の状態

物件の状態も査定額に大きく影響します。築年数、建物の構造、設備、修繕履歴などが査定額に影響します。

• 築年数：築年数が古くなるほど査定額は低くなります。
• 建物の構造：鉄筋コンクリート造や鉄骨造などの耐火性の高い構造の方が査定額が高くなります。
• 設備：キッチン、浴室、トイレなどの設備が最新のものほど査定額が高くなります。
• 修繕履歴：修繕履歴がしっかりしている物件の方が査定額が高くなります。

3. 市場動向

市場動向も査定額に影響を与えます。景気、金利、住宅需要などが査定額に影響します。

• 景気：景気が良いときは査定額が高くなります。
• 金利：金利が低いときは査定額が高くなります。
• 住宅需要：住宅需要が高いときは査定額が高くなります。

4. その他

上記の他にも、以下の要素が査定額に影響を与える場合があります。

• 日当たり
• 眺望
• 騒音
• 借地権
• 地

査定額を高めるためには

査定額を高めるためには、以下の点に注意しましょう。

• 物件を清潔に保つ
• 必要に応じて修繕を行う
• 周辺環境を整備する
• 複数の不動産会社に査定を依頼する

まとめ

不動産査定は、さまざまな要素によって影響を受けます。査定額を高めるためには、これらの要素を理解し、適切な対策を講じましょう

こんにちは！柏田です。

本日は不動産売却の一般的な流れと基礎知識を書いていこうと思います。

1. 不動産売却の流れ

不動産売却は、大きく以下の７つのステップに分けられます。

1. 1売却の意思決定
2. 2査定
3. 3媒介契約
4. 4販売活動
5. 5購入申し込み
6. 6売買契約
7. 7決済・引渡し
8.  

2. 不動産売却にかかる費用

不動産売却には、以下のような費用がかかります。

・仲介手数料

• ・抵当権抹消登記費用
• ・測量費用
• ・印紙税
• ・譲渡所得税・住民税
•  

3. 不動産売却の時期

不動産売却には、「売り時」があります。一般的には、3月～5月と9月～11月が売り時とされています。

不動産を売却する際には、まず売却査定を行い、物件の価値を把握する必要があります。ここでは、不動産の売却査定の算出方法についてご紹介します。

1. 取引事例比較法

取引事例比較法は、過去に周辺で取引された類似物件の価格を参考に、査定額を算出する方法です。これは、最も一般的な査定方法であり、多くの不動産会社が採用しています。

2. 原価法

原価法は、土地や建物の取得価格や建築費用などを基に、査定額を算出する方法です。築年数が新しい物件や、土地の形状が複雑な場合などに有効です。

3. 収益還元法

収益還元法は、賃貸物件の場合に用いられる査定方法です。将来得られる賃貸料を現在価値に換算して、査定額を算出します。

4. 机上査定

机上査定は、現地調査を行わずに、登記簿謄本や公図などの資料をもとに査定額を算出する方法です。簡易的な査定方法であり、あくまで参考値となります。

5. その他

上記の他にも、相続税評価額や固定資産税評価額などを参考に査定を行う場合もあります。

査定額に影響を与える要素

査定額は、以下の要素によって影響を受けます。

• 立地条件：駅からの距離、周辺環境、交通アクセスなど
• 物件の状態：築年数、建物の構造、設備、修繕履歴など
• 市場動向：景気、金利、住宅需要など

査定依頼時の注意点

• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 査定額だけでなく、査定方法や根拠も確認する
• 不明点は遠慮なく質問する

まとめ

不動産の売却査定は、複数の方法を組み合わせて行われます。査定額はあくまでも目安であり、実際の売却価格は市場動向や交渉によっても左右されます。