不動産売却動画の記事一覧｜熊本市の不動産売却・買取はセンチュリー21東洋不動産｜センチュリー21東洋不動産

Q. 　再建築不可物件とはなんですか？

A.　再建築不可物件とは、 その名前の通り現在ある建物を取り壊して しまうと
再度、建築することができない物件 のことをいいます。

Q. 　それでは、建て替えができる条件とは何なの ですか？

A.　原則は、建築基準法上の道路に、土地の間口 が2メートル以上接しているとちであることです。 
ただし、共同住宅の場合は、土地間口が4m 以上必要であったり 、旗竿地の場合は路地状部分の長さにより
間口 が3メートル以上必要だったりします 。

Q. 　でも、今も建物が建っているのですが。

A.　建築基準法は、 1950年に定められた法律ですので、それ以前の建物があります。
またそれ以降の建物でも 、建築計画時の申請を 建築可能な道路や、建物であるかのように
実際とは異なる形状として申請を行って いるケースが多くあります。

Q. 　なるほど。

A.　一見、道路ではあるものの、建築基準法上は 道路の判定されていないこともあります。
道路の形状が、指定された位置道となっている ケースもあります。

Q. 　最近築不可物件といっても、様々なケースが あるんですね。
再建築不可物件は、売却することができます か？

A.　はい、売却することが可能です。

Q. 　売却の際に、何か影響がありますか？

A.　基本 、再建築することが出来ないので、購入者が 限定されてしまいます。
また、住宅ローンの融資が利用できない ケースがほとんどです。

Q. 　かなり限定されてしまうんですよね 。

A.　ただ、リホームすることは可能です。 自身で居住する以外に 収益物件として購入する方も多いです。
また、建築基準法上の道路に接していなくて も、 建築基準法43条2項の例外規定が適用され
再建築が可能となる例外もあります。まずは詳細を知るためにも売却に長けて いる
不動産業者にご相談されることをお すすめします。

Q. 　わかりました。ありがとうございました。

★今回のポイント★ 

・再建築不可の物件は、既存の建物を取り壊して新しく建てることができない特性を持ちます。
・再建築不可の物件は売却可能ですが、購入者は住宅ローンを利用できないなどの制約が一般的です。建築規制の例外も存在し、詳細情報は経験豊富な不動産業者に相談することがおすすめされています。

これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。

Q. 　不動産を売却した時に、税金がかかるんですよ ね？

A.　はい、譲渡所得税というものが課税されます。

Q. 　不動産を所有していた期間によって、税率が 変わると聞いたことがあるのですが？

A.　譲渡所得には、所得税と住民税と復興特別 所得税の3つが課税されますが、
所有期間によって所得税と住民税の税率が 変わります

Q. 　収容期間は、どのように決まるのですか ？

A.　不動産を譲渡した年の、1月いっぴの時点で所有期間が5年以下が超えているからよっ て変わっていきます。
5年以下の場合には短期譲渡所得、 5年を超える場合には長期譲渡所得となり ます。

Q. 　短期と長期があるんですね。 それぞれについて教えてください。

A.　はい、まず短期譲渡所得ですが 、譲渡所得に対して所得税は30% 、住民税は9%となります。

Q. 　では、長期はどうですか？

A.　長期譲渡所得では、譲渡所得に対して所得税 が15%、 住民税が5%となります。

Q. 　そんなに税率が違うのですね。

A.　そうなんです。 ちなみに復興特別所得税はどちらも 2.1%ですが、これは所得税の額に対して 課税されます。
わかりやすく合計すると、短期は 39.63%、長期は20.315% となります。

Q. 　倍くらい変わってくるんですね。

A.　そうですね。 ただし、所有期間の判定は単純ではありませ んので注意が必要です。

Q. 　では、所有を開始した日ですが契約日を基準 とするのでしょうか？
それとも、 引渡し日を基準とするのでしょうか？ どちらを基準に判断すれば良いのでしょう か

A.　はい、まず所有を開始した日を取得日といい ますが、取得日は新築か中古かによって違ってき ます。

Q. 　新築と中古で違うのですね 。

A.　新築の場合は引渡し日を 取得日として計算します 。
中古の場合は契約 日を取得日として 良いこととなっています。

Q. 　所有期間の終わり いつ になるのです か

A.　所有期間の終わりを 譲渡日といい 、新築中古ともに引渡し日が基準となります。
先ほどもお話ししましたが、5年経過し たかどうかの判定は 、譲渡した年の
1月１日で5年を超えて いるかどうか、を判定基準とします。

Q. 　ということは、実際には5年を超えて所有し ているのに 、税法上では
長期譲渡所得と認めてもらえ ないケースがあるのですか

A.　はい、そうです。 6年所有していれば全く問題はありません が、 所有期間が5年数ヶ月の場合は
税法上は、長期譲渡所得と認められないケースがあるので、注意が必要です。

Q. 　ちなみに、相続した場合には所有期間をどう なるのですか？

A.　相続された場合には、被相続人が取得した日 を引き継いで
所有期間をを考えます。

Q　よくわかりました。ありがとうございます。 

★今回のポイント★

• ・所得税と住民税の税率は所有期間に応じて異なり、5年以下の場合は短期譲渡所得、5年以上の場合は長期譲渡所得となる。
• ・短期譲渡所得の税率は所得税が30%、住民税が9%で、長期譲渡所得の税率は所得税が15%、住民税が5%である。

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Q. 　マイホームを購入したのですが、転勤になって しまい現在賃貸で貸しているのですが、
この 状態のまま売却することはできるの でしょうか？

A.　はい。今回のような場合、 オーナーチェンジ物件として売却すること ができます。

Q. 　なるほど、オーナーチェンジ物件 ですか？
何か特別な不動産取引なのでしょう か？

A.　いいえ、オーナーチェンジで物件を売却する 手順は、大まかに言えば通常の売却と
ほとんど変わりません。 ただ、売却価格の査定方法が、投資用不動産で あるために
居住用物件と異なり、物件自体の 収益力に基づいて、不動産価格を求める方法 、すなわち
収益還元法を用いて査定が行われ ます。

Q. 　居住用として売却する場合と、査定方法が 違うんですね。
他に、気をつけておくポイントはありますか？

A.　はい、居住用物件よりも査定価格が低い傾向 にあります。 というのも一般的な居住用物件に比べて
物件を売却するターゲットも、投資家や 大家業を営むものに限られてしまい、
物件のニーズがそれを待ってしまいます 。

Q. 　一般的な居住用物件比べると、収益物件の ニーズは少ないのかもしれませんね。

A.　はい、 またオーナーチェンジ物件は内覧ができ ないため、売却価格によっては
売却が難しく、 時間がかかってしまうケースがあります。 もし入居者が協力的で内覧を許可して くれれば
問題ありませんが、珍しいケースです 。内覧ができないということは、原状回復 費用がどのくらいかかるか
不透明で検討者 にとってもリスクがあるといえます。

Q. 　確かに、物件の室内を見ずに購入するのは、 リスクがありますね。
あと オーナーチェンジ物件として売却する場合、 入居者には事前に告知しないといけないですか？

A.　いいえ、事後報告で問題ありません 。オーナーチェンジをすることに借主や連帯 保証人の
承諾を得る必要ありません。 オーナーチェンジ物件の売却後に、売主と 買主の連名で知らせておくのが一般的です
その際、新しい家賃の振込先を入居者にお 伝えください。その他にもオーナーチェンジ物件の売却は
手続きが複雑になる可能性も 高いので、まずは不動産会社に相談して売却 に向けたアドバイスをもらえましょう。 

★今回のポイント★

・「オーナーチェンジ物件」は一般的に住宅用不動産に比べて査定価格が低く、主に投資家や大家業を対象としているため、需要が限られていることが述べられています。また、入居者に所有権の変更を通知する必要があることも強調されています。

・売却価格の査定方法が「収益還元法」と呼ばれる方法で行われることが強調されています。この方法は、物件の収益潜在力に基づいて価格を決定するもので、住宅用不動産とは異なります。

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Q. 　空き家になっている不動産を、売却しようと 考えているのですが、 物がたくさん残っているんです。
そのままではだめなんでしょうか？

A.　買主様が個人の場合、基本的には売主様の ご負担で片付けていただく必要があります。
新しく住まわれる方が、そのまま使うという ことはあまりありませんし、空き家の状態 でしたら
家具や壁の痛みも進んでいる可能性が高いので、売主様に片付けていただく必要があります。

Q. そうですよね、 せっかく新居に引っ越しても前の所有者の 方が使われていたものを
そのまま使うのは ちょっと。

A.　タイミングとしては、売却をスタートされる ときに、片付けていただいた方が印象も良い です。
ご自身だけで片付けをされるのは、かなりの 負担になりますのでそういった片付けや
撤去されている業者さんに依頼されること をおすすめします。
自分たちだけでは、無理だと思います。 片付けが大変そうでしたらそのままの状態で
不動産会社に買い取ってもらうということ もできます。

Q. 　そのままの状態でもいいんですか？

A.　大丈夫です。不動産会社の中には、その不動産 を買い取り、リフォームしたり建て直して
販売をするところもあります。 その工事をする際に、合わせて撤去すること で費用を抑えて
撤去することもできます。 もちろん大切なものが残っていないのかは、 確認はして頂いた方がいいですね。
この場合、 残置物の所有権を放棄し買主による処分を 承諾することを、売買契約書に定めておく 必要があります。

Q. 　個人の方が買って、リフォームされるときに 片付けていただくこともできるのでしょう か？

A.それも可能ではあるんですが、ものが たくさんの残っている状態でご売却をさ れると
あまり印象が良くなく見えてしまい ますので、売却期間や金額に影響が出て しまいやすいです。

Q. 　なるほど、手間をかけずに売りたいなら不動産会社、 高値で売りたいなら、時間と労力をかけて
撤去したほうがいいということですね。

A.　そうですね 。それと空き家の場合は、雨漏りシロアリの 害などについての
契約不適合責任のリスクもありますので、そちらもいただければと思います。

Q. 　そうですね。どれ くらいで売れそうなのか、査定していただい ていいですか？

A.　もちろんです。 査定金額をご確認いただき、どうするのかを ご判断頂ければと思います。 


★今回のポイント★

・物件を売却する際、一般的には前の所有者が物品の片付けを行う責任があります。購入希望者は通常、前の所有者の物品を引き継ぎたくないし、不適切に保守された物件も好ましくありません。

・一部の不動産会社は、物件をそのまま購入し、清掃と改装を自身で行うことがあります。残された物品の所有権と処分方法を売買契約書で明確にすることが勧められています

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Q. 　自宅を売却する時に、 契約書にローン特約が記載されていました。
これはどんな特約なんでしょうか？

A.　はい、ローン特約とは文字通り ローンに関する特約です 。
多くのの不動産購入者は、現金のみで動産を 購入することはなく、ローンなどを組んで購入 するケースが多いため
融資承認がおりなかった場合、契約を白紙に 戻すことができる特約です。

Q. 　そうなんですね。 白紙解約とはどんなものですか ？

A.　契約をなかったことにすることですです 。ですから手付金の受理や残代金の一部につい て
支払いがあった場合でも、売主は買主に 対して受け取った手付金や代金を 返還しなければなりません。

Q. 　白紙解約になった場合、販売契約自体が なかったことになるのでしょうか？

A.　はい、ローン特約には2種類あります 。
一つ目は、解除権条件型です。

買主がローン不成立の場合自動的に契約は 解除になる場合です 。
二つ目は、解除権留保型です 。
期限までにローンが成立になった場合、契約 を解除するかどうか 買主が決定する場合です。
ローンが不成立になった場合、多くの買主は 他の融資機関にローンが組めるかどうか を
相談しますので、ローン特約というと解除権 留保方が多いかと思います 。
解除権留保型の場合、解除記述までであれば、 売主に解除の意思表示をして契約を 解除することができます。
しかし解除記述が過ぎてしまうと、ローン 特約による解除ができなくなりますので
注意してください。

Q. 　なるほど、実際ローン特約での解除は、よく あるのでしょうか

A.　頻度は多くないですが、たまにありますね。

Q. 　それはどんなケースが多いのでしょうか？

A.　 はい、過去にあった例として審査途中で転職をされたり、
内容に不備があったりした場合に、ローンの借入 金額の減額や、不成立により白紙解約になった ケースがありました。

Q. 　できれば成立さ契約を成就させたいのですが、売主は何かできることはありますか

A.　そうですね。売買契約締結前に買主は ローンの事前審査を受けますので
必ずしも 融資の不成立が多いわけではありません。
しかし、新型コロナウイルスの影響で、審査に も影響が出る場合も想定されますので
もしローン減額や不成立になった場合では、 買主が他の金融機関でローンを組めるか
探す時間が必要ですので、売主に時間的余裕 がある場合であれば少し待っていただくの も
ひとつの方法ですね 。

Q. わかりました。
ちなみですが、買主が ローン特約による解除を主張していたが、主張が認め られない場合がありますか

A.　はい、過去の裁判に買主がローンを成立さ せる努力を怠ったために。
ローン不成立になった 場合、ローン特約が認められなかったケース はあります。
ローン特約は審査を進めていったが。融資が不 成立だった場合に認められるものです。

Q. 　そうなんですね。

A.　確かに、白紙解約になった場合、売主側も も引き渡しの準備をしますので、
ローン特約 の利用には一定の制約が必要かも知れませ んでね。

Q. 　ローン特約の他に 手付解除も ありますが、何か違うのでしょうか ？

A.　はい、手付解除では買主は手付金を放棄 、売主は手付金を倍返しすることにより
解除する点が違います。 また、手付解除は不動産会社に支払う仲介 手数料は返金されません
その点も、大きく 違う点かと思います

Q. 　なるほど。わかりました。
ありがとうござい ました 

A.　売買契約を締結すると、家が売れたと一安心さ れる方もいらっしゃいますが、
契約書に記載されている内容に違反してしまうと、解約になってしまう場合があります。

Q. 　そうなんですか。どういう場合に解約になってしまうんですか？

A.　はい、まず解約には複数の ケースがあるのですが、契約書の内容に反し てしまい
解約になることを、契約違反による 解除、違約解除と言います。
売主様の場合ですと、契約書に記載されて いる条文の中で、引き渡し、抵当権の抹消、
所有権移転登記、 売主様の責任に科すべき引渡し完了前の 滅失損傷が、違約に関わる内容になります。
その他にも、契約不適合責任の不履行の場合 にも違約となります 。

Q. 　具体的に教えていただきますか？

A.　例えば、手付解除期日を過ぎた後に、何かしら の事情で不動産を売ることができなくなっ た場合や
所有権の移転登記ができない場合 です。

買主様の場合ですと、売買代金を用意する ことができなくなった場合などはあります。

Q. 　もし、相手方に契約違反があった場合は、どうなるのですか

A.　はい、まずは催告といって、違反した相手方に 対して書面にて義務の履行を促し
それでも改善なされなければ、違約解除となます 。
違約解除になりますと、契約時に定められた 違約金を相手方に支払う必要があります。
概ね、売買代金の10%から20%の場合が 多いと思います。

Q. 　解除することで、何かほかにも損害が出た 場合も損害賠償もできるんですか？

A.　実害額が違約金を上回った場合でも、逆に 下回った場合でも、その差額はお互いに請求 することはできないのです。
または、契約自体は成立しておりますので、 白紙解約とは違い仲介手数料はいただく ことになります。

Q. 　違約解除はよくあること なんでしょうか

A.　いいえ、余りを起こることはありませ ん。
そうならないために、私たちがサポートさせていただき、未然に防ぐにようにうごいてます。

Q. 　そうですよね。 特に注意しておくことはありますか

A.　売主様 の場合ですと、住宅ローンの残りがある場合 それの完済手続きです。
銀行にご連絡いただく必要があり、その後 連絡があった後に司法書士が抵当権を抹消 するための
準備を進めます。 お住まい中でしたら、引渡し日の前までに 引っ越しを完了していただくための準備や
残置物がないかの確認、 あとは最後まで大切に使っていただきたい ですね。

Q. 　買主の方に、気持ちよく住んでいただける ようにしたいですね。

A.　そうですね。 違約解除というのはよくないケースなのでそう ならないために
しっかりとお手伝いさせて いただきます。

 

★今回のポイント★


・契約違反がある場合、まずは相手方に書面で義務の履行を促し、それでも改善されない場合は違約金が支払われる可能性があります。違約金は通常、売買代金の10％から20％程度です。

Q. 　自宅を売却しようと思っていたら、複数の 不動産会社に査定を依頼できるサイトが ありました。
このサイトは、どのように利用したらよい でしょうか ？

A.　はい、最近の不動産売却の主流になっている サイトですね。
すでに自動車や引っ越しなど、さまざまな業界 で比較検討ができるサイトとしてあります が
ご覧になられたのは、複数の不動産会社に 一括で査定依頼をしていただけるサイト です。
まずは、問合せをされたいサイトに、 どの会社が参画されているのかを把握された方が良いですね。

Q. 　そうなんですね。 サイトには、たくさんの会社が参画されているようなんですが
どの会社を選べばよい でしょうか？

A.　そうですね。売主の貴重な情報をお渡しされ ますので、一括査定の中でも
査定会社を 選べるサイトが良いかと思います。
まとめて 複数の情報を送ると、その分返信が大変に なります。

Q. まとめて多くの会社に、情報を送った方が 良いのではないですか？

A.　確かに、多くの会社に査定の依頼をするのは 問題ありませんが、その会社のことを
よく 知ってから、問い合わせをした方が良いと 思いませんか？

Q. 　よく知るとはどんなことでしょうか？

A.　はい、よく知るとはその会社のホームページ をしっかり確認することです。
病気にかかるときでも、風邪をひいたら眼科 には行かないですよね？
不動産も全く同じで、 売却に精通している会社か 、スタッフはどんな方がいるのか
社風はなど、売主の大切な資産を預けます ので、失敗しない会社選びをするためにも
会社をよく知っていただきたいと思います 。

Q. 　そうですよね、まとめて査定をお願い できるのは、便利かと思うのですが
安全安心な取引をしたいですね 。これからは事前に調べてからお願いしたい と思います 。

A.　その方が良いですね。

Q. 　その他に、査定サイトで気をつけるべきこと はありますか

A.　はい、査定金額を相場より高く 出される会社は注意が必要ですね。

Q. 　査定金額が高い方が良いのではないんです か
高く売りたいと思いますし。

A.　そうですね。確かに1円でも高く売却され たいのは分かりますが、高値で売却活動をし た結果
満足のいかない結果で終わるケースも、多々 あります。

Q. 　満足のいかない結果って、どうして起こるん ですか？

A.　はい、不動産会社が媒介契約を取得し たいがため、売れない金額で販売活動を行い
結局は長期にわたって、売却活動をしなけれ ばならなくケースです。
結局その場合は売主にとって、時間も 労力もかかり負担が大きくなります 。
場合によっては、他社の査定金額よりも値引きして、成約してしまった例もありますね。

Q. 　それは極力避けたいですね 。
どうすれば満足いく会社を選べるでしょう か？

A.　はい、それは地元に密着した会社で、売却に強い会社を選ぶことです。
普段街中で目にされている会社やチラシ、会社のホームページに売却専門サイトが ある会社は
間違いなく売却に強いと思い ますので、一括査定をされる前、必ず 問い合わせをされる
会社のホームページを ご確認ください。
売却に力の入った会社は、間違いなく 見抜けると思います。

わかりました。ありがとうございます。

★今回のポイント★

・一括査定サイトは不動産を売却する際に便利なツールで、複数の不動産会社に査定を依頼できる。
・地元に密着した、売却に強い不動産会社を選ぶことが成功の鍵である

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Q. 　不動産を売却する時にむすぶ、一般媒介契約 とはどんな契約ですか ？

A.　はい、一般媒介契約とは、不動産会社と媒介契約をするときの、契約形態の一つです。
その最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約をすることができます。

Q. 　そうなんですね。
詳しく教えてください。

A.　はい、一般媒介契約では、不動産の売却を締結さ れたら、複数の不動産会社に依頼できる ほかに
自分で見つけた買主様と、取引が できます。契約に有効期限はなく、 売主への売却活動の報告業務はありません。
また 、レインズ への登録義務もありませ ん。

Q. すると、一般媒介で売却を依頼されたら 、ずっと売却活動していただけるのですか？

A.　そうですね。ですが、多くの不動産会社は、一般 媒介契約の 期間を国土交通省のガイドラインで定める
3カ月以内としている会社が多いです

Q. 　わかりました。 一般媒介で売却を依頼した方が良い場合 って、どんな場合ですか？

A.　はい、1社ではなく 多くの不動産会社に依頼されたい方や、人気 のある不動産を持っており
高く 売れることができそうな場合は、一般媒介 契約で売却活動をされても良いかと思い ます。

Q. 　わかりました。
では、一般媒介契約で売却を 依頼しない方が良い場合を教えてください。

A.　定期的に売却の活動を知りたい方が、一般媒介契約には向きません。
一般媒介契約には、先ほどお伝えした通り売主ヘ の売却の報告義務はありません。
一部の不動産会社では、定期的に業務報告をさ れていることもあるかと思いますが、
すべてではありません。 場合によっては、売却を依頼したけれども 、全く連絡がないという話もよく聞きます。
また複数の不動産会社に、売却活動を依頼さ れて場合、複数の不動産担当者とやりとりをしなければなりません。
日中お忙しい方は 、わずらわしさを感じるかも知れません。

Q. 　一般媒介のことがわかってきましたが、その他に気をつけるべきことはありますか？

A.　はい 、多くの不動産会社の担当者は、一般媒介契約 を嫌がることが多いです。

Q. 　それはなぜですか？

A.　一般媒介契約は、先ほどご説明のとおり、複数の不動産会社に依頼することができる契約 方式です。
そのため、売主が複数の不動産会社に依頼した結果、 他社で売却が制約されてしまいますと
仲介手数料がもらえない可能性があるため です。 不動産仲介は成果報酬ですので、
制約をし ないと1円も請求することができないの です。

Q. 　なるほど、だから一般媒介契約を嫌がるの ですね。

A.　そうですね。
ただ手数料がもらえないという 理由だけでもないんです。

Q. 　他に理由もあるんですか？

A.　はい、確かに仲介手数料がもらえないという ことは大きな要素ですが、それ以外にもです ね
不動産仲介で担当者によってへ販売戦略 がたてにくいという理由もあります。

Q. 　販売戦略 ですか。

A.　販売戦略です。不動産仲介の担当者は、不動産を高く売却させていただくためにも
コミュニケーションを頻繁にしていきたい と思っています。
高値で、売却を成功させるためには、週末の 折り込み広告や、案内など売主と意思疎通 が必要不可欠です。
そのためにも、 一般媒介契約ではなく、1社のみに依頼する 専任媒介契約が専属専任媒介契約を
希望さ れいる営業マンもおります。

Q. 　専任媒介契約と、専属専任媒介契約とはどう 違うんですか？

A.　はい、どちらも1社しか依頼できませんが、 自分で見つけた買主と取引ができるのが

専任媒介契約、できないのが専属専任媒介 契約です。

Q. 　なるほど、よくわかりました。ありがとう ございます。

★今回のポイント★

・"一般媒介契約"は不動産売却のための契約形態の一つで、複数の不動産会社に依頼できる特徴がある。
・一般媒介契約を選ぶ場合は、複数の不動産会社に依頼し、高値で売却できる可能性がある場合に適している。
・一般媒介契約を選ばない方が良い場合は、定期的な売却活動の報告が必要な場合や、特定の不動産会社を専属で選びたい場合。

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A.　媒介契約を締結し、販売活動させていただく こととなると、どのような販売活動したか、
お問い合わせやご案内等が、どれくらい入っ たかを報告させていただきます。
これを営業活動報告、あるいは 媒介報告と言います 。

Q. 　私の実家は空き家になっているのですが、 何組の方が見に来られるかは、その報告で確認できるんですね。
どれくらいの周期で、 ご連絡いただけるのでしょうか？

A.　ハイ、宅地建物取引業法では、媒介契約の種類によって 報告する周期が定められていて
専属専任媒介ですと1週間に1回以上、専任 媒介ですと2週間に1回以上 、
一般媒介では、その報告の定めはありません 。

Q. 　そうなんですね。一般媒介の場合は、報告は いただけないのですか？

A.　そういうわけではないんです。
法律で義務 付けられていないので、確かに報告しない 不動産会社もありますが、
ご案内やお問い合わせの数、どんな販売活動してきたかを、気にされる方がほとんどかと思います ので
定期的に報告させていただいている 不動産会社もあります。

Q. 　私もとても気になりますね。

A.　そうですね、 もし一般媒介で複数の会社に販売を依頼さ れている場合、
営業活動報告のありなしを 見るのも、良い会社を見極める一つの手法 です。

Q. 　営業活動報告は、どうやってしていただくの ですか？

A.　はい、メール又は書面で報告させていただき ます。
媒介契約を締結する際に取り決め、 媒介契約書にも記載されます。

Q. 　内容の中で、 注意して確認した方が良いことはありますか？

A.　はい、先ほどと重複する部分もありますが、 4つあります。
どのような販売活動を行ったか、 何件の問い合わせがあったか、ご案内が何組 あったか、
ご案内の結果、どのような感想があったのか です 。販売活動としては、自社やセンチュリー21の
web サイトへの掲載、 あるいはスーモもアットホームなどの不動産情報サイトへの掲載、
新聞折込チラシ広告、 宅配チラシなどがあります。一定期間たっても買主が見つからない、
あるいは、お問い合わせやご案内の数が少ない場合、その後の販売活動の見直しを
提案させて いただくこともありますが、できる限り直接 お会いして、ご相談させていただきます。

Q. 　販売活動を考える上では、必要な情報ですね 。

A.　そうですね。 お問い合わせや、ご案内の数が少ない場合 と、ご案内が多いけれども
買うと言って頂け ない場合では、計画が変わってきます。 ですので、営業活動報告は
軽視できないもの となりますので、しっかりとご確認ください。

わかりました。ありがとうございます。 

Q. 　最近、良く聞く家族信託ってなんですか

A.　簡単にいうと、自分で自分の財産管理をでき なくなってしまった時に備えて
家族に自分 の財産の管理や処分できる権限を与えて いく方法のことです。
他人に、財産管理を任せて運用を行ってもらう 方法としては、投資信託などが人気ですが
家族信託は、財産管理のための報酬が発生し ない、家族間での利用が想定されていると いう特徴があります。

Q. 　不動産で家族信託が使われる具体的な ケースって何がありますか？

A.　よくあるのが 認知症対策です。 例えば、もしも家族信託などを準備してい なく、
所有者である親の認知症悪化により、不動産が 売れなくなります 。
不動産は持っているだけで、手入れをする手間 やコストがかかってきます。
空き家になって、子どもがどんなに処分し たいと思っても、所有者である親に契約能力 がないと売ることができません

Q. 　それは大変ですね。
家族信託をしていなければ、売却することは できないんですか？

A.いいえ、どうしても売却したいという場合には、 法定後見を利用することで売却は可能です 。
ただ、その際に当該不動産が親の自宅である 場合には、自宅の売却について家庭裁判所に、
許可を出してもらう必要があります。
許可が出ない場合には、売却できません。

Q. 　家庭裁判所に許可を取らないといけないの は大変ですね。

A.はい、なので家族信託などを 準備し、面倒を見てくれる子供に自宅を売却 する権限を与えておくことで
しおつけに なることを回避し、金銭的な負担を減らせる ことにつながります。

Q. 　他には、家族信託を使うと良いケースはあり ますか？

A.　はい、不動産の共有を回避する時です 。
不動産を共有で相続すると、共有者の一人が 売却を希望しても、他の共有者の同意が取れ ず
売却できないなどのトラブルが生じる場合があります 。
一方で、家族信託は不動産の管理処分を 行えるものと、その利益を受け取ることが できるものを
分けることができます。 不動産の管理処分権限は、一人に集約しつつ 、委託者である親の死亡後の
第二受益者は 複数人にすることで、委託者死亡後の、不動産 管理、処分から生じる利益は
複数人で分け合う ことができます。

Q. 　確かに、相続した人たちでもめる事なんて、よくありますね。

A.　はい、 このような場合でも、家族信託を活用する ことで、相続トラブルの回避や
不動産のしおつけ を回避することができる可能性が あります。

Q. 　不動産を所有している場合、家族信託は非常に重要ですね。

A.　はい、家族信託は 新しい相続の形とも言われています 。
特に、ご自宅等の不動産を所有する方にとっ ては、非常に有効なものなのではない でしょうか。

認知症になった親の生活費や、施設費など親 の不動産を売却した資金でまかなうことが 出来れば
子世代にとっても大きな安心となります。
不 動産を所有しており、家族信託をぜひ検討し たいと思われた場合には、
まずは、お近くの 不動産会社に相談してみてはいかが でしょうか。 

★今回のポイント★

• ・家族信託は、自分の財産管理が難しくなった場合に家族に財産の管理や処分権限を与える方法であり、報酬が発生せず家族内で利用される特徴がある。
• ・家族信託は不動産の管理や処分に利用され、特に認知症対策として一般的であり、親が不動産を売却できなくなる場合を回避する役割がある。
• ・不動産の売却には親の自宅の場合、家庭裁判所の許可が必要であり、家族信託を使って子供に売却権限を与えることで負担を軽減できる。

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