不動産売却動画の記事一覧｜熊本市の不動産売却・買取はセンチュリー21東洋不動産｜センチュリー21東洋不動産

Q. 　検査済証のない建物は、売却できないんです か？

A.　そんなことはありません。
検査済証のない建物でも、売却は可能です。

Q. 　よかった、 でも検査済証のない建物とは、どういうもの なんですか？

A.　一つは、そもそも完了検査を受け ていないため、検査済証が存在しない建物 です。
もう一つは、完了検査を受け、検査済証を 発行された建物であるものの、紛失などで
現存していない場合です。

Q. 　検査を受けていない建物ってあるんですか？

A.　はい、建築基準法第7条第1項につなげられ た完了検査を受けていないと、
基本的には 建物を使用することができません。
ただ、いずれもそれほど徹底されておらず、 完了検査の実施率は平成10年ごろで
約 38%それ以前は20%から一桁台とも 言われています。

Q. そんなに低いのですか？

A. はい、
ですので、中古物件の流通市場では完了 検査を受けていない建物は
それほど珍しい ことではありません。

Q. 　検査を受けていないのはどうしてですか？

A.　建築基準法に適合していなかったり、 完了検査の費用を節約していたりなど
ケースは様々です 。特に都心部では、狭小地での建築のため法廷 の建ぺい率や、
容積率を超過している建物が多くあります。

Q. 　もう一つの、なくしてしまって いる場合はどこで再発行してもらえるん ですか？

A.　残念ながら、 検査済証は再発行できないんです。

Q. 　再発行はできないんですか？

A.　ただし、各役所の建築指導課にて建築計画 概要書や、台帳記載事項など
確認や証明書が発行できたりします。 そこで完了検査を受けていることや
検査済 証の眼光などが分かります。 重要事項説明書ではこれらを記載する必要 があるので、
不動産の担当者が調査している かと思います。

Q. 　検査済証がないといっても、様々なケース があるんですね。

A.　そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるか、ご存じないケースが多いかと思い ます。

Q. 　検査済証がないと、売却の際に何か影響 がありますか？

A.　住宅ローンなどの融資を利用できない ことが、増改築等ができないことがある、
など購入者にとってマイナスとなるケース があります。

Q. 　住宅ローンが使えないんですか？

A.　これは、検査済証の有無というより違反建築物 がどうかが影響します。
購入される方のほとんどが、住宅ローンなど の融資を利用されるかと思いますが 、
各金融機関によって、審査基準は異なります。 違反建築物はダメであったり、
違反の内容や、 程度に基準を設けている金融機関もあり ます。
利用できる金融機関が限られると、売却活動 や売却価格に影響が出ることがあります。

Q. 　なるほど。増改築もできないんですか？

A.　建築当時に、法適合していたかの確認が 難しいためです。
ただし、指定確認検査機関 って建築基準法適合状況調査報告書を作成 できる場合もあります。

Q. 　検査済証があれば、 それらは問題ないんですか？

A.　検査を受けた 当時は適合していると言えますが、その後の 増改築で、
違反建築物になってしまっている 場合や、法改正なので既存不適格建築物になっている
ケースもあります 。

Q. 　検査済証のありなしだけではないんですね。

A.　そうですね。 売却の際には、検査済証の有無よりも、 現在の状況が重要となってきます。
まずは、売却に力を入れている不動産会社に 相談してみると良いかと思います。

わかりました。ありがとうございます 。

★今回のポイント★

・検査済証のない建物でも売却可能
・検査済証の欠如は住宅ローンの取得や改装に影響を及ぼす可能性がある
・検査を受けていない理由は、建築基準法の適合不足や費用節約など、さまざまな要因による。

これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。

Q. 私の家が、 既存不適格建築物 と言われました。
既存不適格とはなんでしょうか？

A.　はい、 建築当時には適法だったものの、法改正に より基準に合わなくなってしまったものが
既存不適格です。

Q. 　なるほど、 ただ建築時は適法ということなので、特に気 にすることはないですね。

A.　いいえ、いくつか気をつけなければいけないことが あります。
例えば、 売却は通常の住宅に比べて難しいと言われ ています。

Q. 　なぜですか？

A.　はい、まず購入者のローン審査は 通りづらいからです。
既存不適格建築物の場合、既存の建築物と 同じ規模、 同じ用途での建て替えや、建築確認が
必要な 規模の修繕を行うことができないことも あるため、担保価値が低くなり、購入希望者が
購入額 での、ローン審査に通りづらい可能性があり ます。

Q. 　確かに、ローン審査が通らないと、そもそも 買主は購入できないですよね

Q. 　区画整理事業とは、どういったものでしょう？

A.　街並みというものは、長い時間をかけて自然 と出来上がったものが多く、
なかには道幅が 狭かったり、入り組んでしまうこともあり ます。
そうなると、災害時の救助車が入れないとの 支障をきたすケースがあります 。
区画整理は、行政が区画整理組合などがおもとなっ て、 道路や公園等の公共施設が未整備な区域に
整理を行い、これに沿って宅地を再配置する ことで、整備された新たな街並みをつくる 事業と言います。

Q. 　街並みを整備し直すというと、かなり時間 かかるのではないのでしょうか？

A.　計画内容 や規模にもよりますが、何十年とかかる ことも珍しくありません。

Q. 　では、所有している土地が区画整理地となると、 完了するまでは売却できないんですか？

A.いいえ、 結論から言うと売却することが可能です。
ただし事業は長い期間をかけて順番に進ん でいくため、どの時点で売却するのがいいか
検討することが重要となっています。

Q. 　その時点について、具体的に教えていただけますか？

A.　はい、まずはもともとも土地の時点、この土地を従前地と言います。
一般的に事業により、土地の面積は従前地 より小さくなります。
また、場所が変わることもあります 。

Q. 　小さくなるんですか？　じゃあ価値も低くなっ てしまいますよね。

A.　土地が小さくなるのは、道路を拡幅したり 公園を整理するための土地として、それぞれ の土地を
少しずつ狭めるためです。 同じ地下であれば小さくなったぶん価値も低く なってしまいますが
区画整理されたことで、地価が上がったと 、いう風に考えられます。

Q. 　なるほど、価値は変わらないんですね。

A.　ただ 土地を割り当てる際や、工事に施工誤差が 生じた場合、土地の権利差に不均衡が 生じることがあります 。
このような場合、 事業完了時に金銭の徴収と交付によって、不 均衡を是正することとなっており
これを 清算金と呼びます。 またこの時点では これから区画整理事業を行うため、建築の際に
知事の許可が必要で、許可が得られるのは 木造2階建てなどの、容易に移転、 撤去ができるものに限ります。
また、 場所が変わることもあります。 購入される方は、価値が変わらなくても制約を 受けたり
場所が変わることに不安を覚えるか もしれません。

Q. 　では、次の時点はどうですか？

A.　次は、仮換地という時点になります。 区画整理事業は、長期間にわたり徐々に進ん でいきます。
自身の土地部分を完了したが、全体の事業が 完了していない、ということが起こります。
こういった場合、完了した土地については仮 換地となります。
基本的に仮換地は、そのまま換地となります。

Q. 　この時点は、ほぼ完了したのと同じですね。

A.　ただ、 使用収益開始以降でないと、 仮換地された土地に建築物を建てることが できませんし、
所有権は、依然として従前地にあります。 また、この時点では清算金が確定していませ んので、
それらを踏まえて売買金額を考慮するなどの注意が必要です 。

Q. 　じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点 ですね。

A.　そうなります。

Q. 　これ以降は何も気にする必要はないですよね 。

A.　いいえ、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行わ れています。
その中には、建築できる建物を制限する場合 があります。
事業が終わった後の売却でも、注意が必要 です。

Q. 　気をつける点は多いものの、どのタイミング でも売却は可能ということですね。

A.　はい、 どのタイミングが売却に有利か 、清算はどうするか、 登記は、 と様々あります。
まずは不動産会社に相談したり、調査して もらうのが良いかと思います。
売却に力を入れている会社に依頼するのが 良いかと思います。

ありがとうございました 。


★今回のポイント★

・所有者は、このプロジェクト中に土地を売却することができますが、売却のタイミングを慎重に考慮する必要があり、土地の面積と価値の変化に留意するべきです。
・売却のタイミングを決定する際には、不動産会社と相談し、土地整理プロジェクトの複雑さを解決するために専門家のアドバイスを受けることが重要です。

これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。

Q. 　最近は、異常気象も多いですが不動産取引に も影響があったりしますよね 。

A.　はい、例えば売買契約を締結した後、引渡し までに天災地変で売買の目的物が
滅失し てしまうなどのケースも考えられます。

Q. 　天災地変で滅失というと？

A.落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまったなど でしょうか。
売主様、買主様のどちらの責任ではなく、取引 の対象物が滅失なくなってしまうという ことです。

Q. 　そういった場合、どのようになるのでしょう か？

A.　2020年4月1日に民法が改正され ましたが、それ以前のいわゆる旧民法では
契約自体は成立しているので、買主様は 売買代金を支払わなければならないとなっ ていました、

Q. 　なくなってしまっているのに、支払わなけれ ばないんですか？

A.　はい、 債権者主義といい、買主様が目的物の 引き渡しに関する危険負担をする、という ことになっていました。
ですが不 動産の売買契約書では、天災地変等の売主、買主どちらの責任でもない事由によって
対象物が滅失や 損傷してしまった場合については、特約で 民法とは異なるという取り決めを行ってい ました。

Q. 　どういった取り決めですか？

A.　全部が滅失し てしまったり 、修復が不能な場合や修復に過分な費用や 日数がかかるといった場合は
解除すること ができるというような徳目です。
相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金印を、無利息で返還して解除という特約 が一般的でした 。

Q. 　それほどでもない場合は、どうだったん ですか ？

A　引渡し前の損傷については、売主様で修復の上、買主様に引き渡すようして いました。

Q. 　では、改正された民放ではどうなんでしょう か？

A.　引渡し前で、なおかつ引き渡しが不能である 場合は、買主様の支払債務は消滅しない ものの
代金の支払いを拒絶できるという ことになりました。

Q. 　支払わなくてもいいんですね。

A.　改正されたことによって、実際の取引の場で の運用と、民法が近づいたという感じかと思います。
あくまで、天災地変など 売主様に責任がない場合です。
売主様には、引渡しまで善管注意義務、善良 なる管理者の注意義務があります。
注意不足の場合は、当然、売主様の責任が 発生します。
問題なく取引、引渡しができるよう、細心の注意 を払うことが重要です。

わかりました。ありがとうございます。

★今回のポイント★

・売買契約書では売主買主のいずれにも責任のない事由による大規模な損傷に関しては、解除が可能な特約が一般的である。
・新民法により、引き渡し前でかつ引き渡し不能な場合、買主は代金支払いを拒絶できるが、支払債務は消滅しない。

これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。

Q. 　親から相続した山林を売却したいのですが、 売れるのでしょうか？
友人から、山林の売却は難しいと言われたの ですが。

A.　はい、確かに不動産は需要と供給によって価格が決まり ますし、
市街地での不動産とは異なり、山林は場所に よって売却が難しいケースもあります。

Q. そんなんですね。
もし売却したいと言った とき、 不動産会社に相談しても良いものなのでしょうか？

A.　はい、ただし問い合わせ先は必ず、山林のある 地元の不動産会社にしてください。
また、不動産会社によっては山林の取り扱い をしていない場合も多いので、ご注意 ください。
そのほかに、所有されている山林が どの種類なのかも、把握された方が良いです ね。

Q. 　山林に種類があるのですか ？

A.　はい、あります。
山林は4種類ありまして、一つ目が 都市近郊林地、
二つ目が農村林地、
三つ目が林業本場、
四つ目が山村奥地林地です

このうち、市街地により近い都市近郊林地 の相場が、最も高くなっています。
また山林の 樹木の品質などによって、値段が変わります。

Q. 　わかりました。 役所で調べてみたいと思います。
あと親から 引き継いだ山林ですが、実は一度も見たこと がないので、正確な土地面積はわからないの ですが
大丈夫でしょうか？

A.　はい、山林の売買 は宅地と異なり測量することが困難な場合 が多いので
実測面積での生産を行わない、いわゆる公簿売買が一般的です。
ただトラブルを避けるためには、測量する ことや専門家通して面積を確認することを お勧めします。
まずは、不動産会社にご相談いただいた方が 良いかと思います。

Q. わかりました。
公簿上の土地の広さは分かると思うのです が、 価格はどのように調べたらよいのせしょうか？

A.　不動産会社の、担当者にお尋ねいただくのが 良いと思いますが、事前で調べていただく

ことも可能です。

Q. 　事前に調べることができる のですね。
それにはどうしたらよいですか？

A.　国土交通省が、不動産価格情報検索という サイトを公開しておりますので、
所有されている山林の住所を検索して いただければと思います。
ただ場所によっては取引事例がなかったり、 山林の状況によっては検索された条件より も低い金額での
売却も十分に考えられます ので、あくまでも目安という位置付けで捉え て頂ければと思います。

Q. 　親から相続してみたものの、どうすれば良い か分からなかったので、少し安心してきまし た。
まずは、引き継いだ山林をもう一度調べて、 問い合わせしてみたいと思います。

A.　はい、その 方が良いですね。
問合せをする際には、情報が分かるように 手元に準備してから問い合わせをされると、
よりスムーズにするかと思います。
コロナに より、山林を購入したいお客様の需要もあり ますので、良いご縁が見つかると良いですね。

Q. 　その他、注意しておくことはあるでしょうか？

A.　はい、山林に特有な制限があります。森林法に よる開発許可が必要な場合があったり
保安林であれば伐採に都道府県知事の許可 、届出が必要な場合です。
また、その山林が 市街化調整区域内であれば原則一般的な住居の建築はできません。
これらの制限の有無により、売却の難易度や 売却価格などに影響があります 。
これらの制限についても不動産会社にご 確認いただいた方が良いかと思います。

Q. 　わかりました。ありがとうございます 。

Q. 　自宅の戸建てを売却する時に、営業マンから設備表 をご記入下さい、と言われました。
これは 何でしょうか？

A.　はい、売買契約書には、売主は買主に、売買物件 について 売主が知っている事柄を
説明して いただくようになっています。そのための 重要な資料です。

Q. 　そうなんですね。
なぜ、設備表が重要なのでしょうか？

A.　はい、高額な不動産売買契約では、売買物件の 状況が売買契約締結時にどのような状況で あるのか
また、どのような状況で買主に 引渡しをするのかを明確にしておく必要が あります。
その中で、売主がが買主に対して、売買 対象の設備を明らかにするものが、設備表 です。
設備表の欄の設備の不具についてありとし た、設備が引き渡しの対象となるためです。

Q. 　では、仮に引き渡し後に一部設備が壊れてい た場合、どうなりますか？

A.　はい、その場合は、設備表で故障、不具合の有無 の欄で確認をしていたことになります。

A.　すべてではありません 。
主要設備のうち、 故障、不具合の欄にありと記載したものは、 売主の修復義務は負いません 。

Q. 　わかりました。
では、設備表は売却する際の 、どのタイミングで必要となりますか？

A.　はい。 それは不動産会社に売却を依頼するときに 、ご記入いただいた方がいいですね。

Q. 　そうなん ですね。それは何故なんですか ？

A.　できる限りで早い段階で、設備の故障や 不具合を売り主に確認し、購入を検討されて いる方に知らせるためです 。

Q. 　問題がないと分かれば、購入希望者も前向き に検討していただけると思います 。
また売買契約締結時に、売主から買主へ設備票 について説明をしていただきます。
売却依頼時と、売買契約締結時とで設備の 状況が異なることもありえますので、 売買締結時改めてご記入いただいた
設備表について、売主から買主へ説明していただきます。
説明 することによって、買主が設備に故障、不具合があるかないかを、
また、その故障、不具合の内容を知って購入し た場合、 引き渡し後のトラブル防止にもつながり ます。

Q. 　確かにそうですね。
その他、設備票について注意することはあり ますか？

A.　はい、そうですね。
売買契約締結時に 設備表を説明したあとは、売主は引渡し時 までにその状況を保っていただく形になり ます。
契約締結時の説明と、引き渡しの設備の状況 が異なってしまった場合には、売主は
その 設備について 修復の義務を負わなければならないから です。
今まで通りに生活をしていただければ問題 ないかと思います。

なるほど。よくわかりました、ありがとう ございました。

Q. 　住み替え先が決まってて早く 売却 したいんですが
業者買取は、売却価格が安くなってしまうの で嫌なんです。
何かいい方法はないでしょうか？

A.　その場合、買取保証はいかがでしょうか 。

Q. 　買取保証ですか？どういう制度なんですか ？

A.　買取保証とは、一般的な仲介で一定期間売れ なかった際に、あらかじめ売主と不動産業者 間で
取り決めた額で、不動産会社が買取をする 売却方法のことです。
一般的な仲介とは、不動産会社が買い たいというお客様を見つけて、契約する方法 で
買い取りとは不動産会社が直接、買主 となる方法です。

Q. 　仕組みは何となく分かったんですが、結局 どういうメリットがあるんですか？

A.　一番は仲介と買取の、いいとこどりが出来る ということです。
つまり仲介の良い点である、 相場に近い価格で売却活動をしながら、 万が一売れなかった時は
買取のいい点で ある、不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。

Q. 　売れなければ最終不動産会社が買い取って くれるのは良いですね 。
他にはメリットはありますか？

A.　はい、 売却期限と買取価格が予めわかるので、予算 計画を立てやすいというメリットがあり ます。
買取保証つければ、不動産会社が提示する 買取額が決まっているため、その金額を
組み込んで、明確な資金計画が立てられます。 また資金計画が狂いにくいので、
いつになっ たら売れるんだろう、何円を下回ったらどう しよう。といった心配をしなくても済みます。
仮に、仲介売買の期間で売れたのなら 、不動産会社の買取額よりも確実に高くなる ため、
うれしい誤算となるだけで、マイナスになる わけではありません。

Q. 　確かに、最初から スケジュールや買取金額が分かっていれば、 住み替え先のスケジュールも
立てやすい ですね 。ただ、最終的に買い取りになった場合は、 かなり安くなりそうですね。

A.　確かに、不動産会社による買い取りとなるなら、売却価格は売買仲介の相場よりも
低く なってしまいます。 不動産の状態や性質、 価値などによって異なりますが
基本的に は、70%程度で価値は下がると思います。
買取保証によって、不動産会社に買い取って もらった場合は、仲介手数料はかかりません 。

Q. 　どういうことですか？

A.　例えば、 不動産が3000万円で売れた場合、仲介 手数料が一般的に96万円に消費税かかる んですけれども
それが買取保障によっ て、かなりの額が節約できることになります。
また 買い取ってもらった場合、引き渡した後の契約 不適合責任を、売り主は追わない取り決めをするケースが一般的です。
このあたりは 、不動産会社に買い取ってもらったときの メリットでもあります。

Q. 　なるほど。 買取の場合のメリットもあるんですね。
あらかじめ買取になった場合に、自分の手元 にいくら入ってくるかなど
きちんと把握しておかなければいけないですね。

A.　そうですね。
また買取保証では、売り手と不動産会社は、 専属専任媒介契約、 もしくは専任媒介契約を結びます。
上記媒介契約を結んでいる間は、他の 不動産会社に重ねて、仲介依頼することが できません。
そのため不動産会社は、いくつかの選択肢を 用意した上で、慎重に選ばないといけません。

★今回のポイント★

・「買取保証」とは、不動産会社が一定期間内に売れなかった場合に、あらかじめ決められた価格で物件を買い取る制度である。

・物件が不動産会社によって買い取られる場合、仲介手数料の節約と販売後の責任回避ができる。

Q. 　不動産売却を考えているんですが、何を基準 に不動産会社を選べばいいですか ？
高い査定価格を出した不動産会社ですか

A.　いいえ、不動産会社を選ぶときに査定価格が高いという理由だけで
売却の依頼をするのはお 勧めしません。 不動産会社によっては、売却依頼を欲しいが 為に
無理矢理、査定価格を高くしている ケースもあるからです 。
そういった不動産会社に依頼してしまうと、 結局売れずに最後は、相場よりも安い売却と いうケースも
少なくありません。

Q. 　そんなんですね。
実際に、売却が得意の 不動産会社の見極め方みたいなものはあり ますか？

A.　はい、どの業界でも同じことが言え ますが、 今担当しているエリアで
どのくらい売買実績があるのかを、聞いてみてください。
マンションなどの不動産は、物件によって それぞれの良いポイント、 悪いポイントが違います。
しかし周辺環境を どのようによく見せるのかは、エリアで売買 実績のある方で、あれば多くの経験がある

ことにより得意だと思っていいです。

Q. 　確かに、より実績がある方は良い条件で売却 してくれそうですね。
ただ、実績を聞いても判断難しそうですね 。

A.　確かに、不動産担当者の売却の実績があるか どうかの見極めは、難しいと思います 。
ただポイントを押さえて確認しておくと、不 動産担当者が担当しているエリアで、どれ ほどの
実績があるのかが見えてきます。

Q. 　そのポイントは何ですか？

A.　まずエリアでの、継続年数を確認すること です。
どんなに売れている不動産担当者だとしても、今、担当エリアになって間もない不動産 担当者だと
どうしても不安ですよね。 というのもこの駅はこんなに便利、 近所の環境がこんなに など
地域的な話も、マンションなどの不動産 購入にはつきまといます。
どんなに良い物件でも周辺環境に満足が いかなければ購入はしてもらえません。

Q. 　それなら私でも判断できそうです。

他にありますか？

A.　はい、専門性の必要な知識が あることですね。
不動産と一言に言っても、どのような不 動産を売却したいかによって条件が変わり ます。
種別だけでも、マンション、戸建、土地と様々 です。
そのため、売却したい不動産が果たしてどの ジャンルに含まれ、それぞれどのような売却 活動をすべきかを
熟知している不動産担当者であることが好ましいです 。

Q. 　専門性ですか、 そうしたらどのような資格を持っているか は、確認した方が良さそうですね。

A.　そうですね。
宅地建物取引士は、宅地建物取引業に従事 する不動産担当者が持っているべき資格 ですが
担当者の保有率が100%ではない ので、必ず確認するようにしましょう 。
また、買い替え、住み替えの場合ですと、住宅アドバイザーやファイナンシャル プランナーの
資格を持っている不動産担当 者だと、お金やローンの相談もできるのが助かりますね。

Q. 　資格の確認は、私でもできますね。
そしたら、査定価格はあまり重要ではないん ですね。

A.　査定価格も大事です。
ただ、なぜこの査定価格なのかを、しっかりと 根拠を提示しながら
説明してくれる不動産担当者であるかが大事です。
不動産の売却する際は、不動産担当者に査定で出した価格の根拠を確認し、
その際、売り たい不動産のメリットだけでなく、 デメリットも伝えてくれるかどうかを
確認 することが大事です。

Q. 　根拠の無い査定価格を提示してくる担当者 には、依頼してはダメということですね

A.　その通りです。
どんな不動産会社 、担当者に依頼するかは、重要なポイントです。
いい人そう だけで不動産担当者を決めてしまうと、必要な知識が足りていなくて
売却活動に手こずる なんてケースもあります。
ご自身で不動産担当者を選ぶことは、なかなか 勇気がいることでありますが、より良い条件で
不動産売却をするためにも、不動産担当者 しっかりと見極めるようにしましょう 


★今回のポイント★

Q. 　未登記建物は、売買できますか？

A.　はい、売買でき ます。 ただし、買主様にとってデメリットや リスクがありますので
売却がしにくかっ たり、売却価格に影響が出たりすることが あります。

Q. 　買主様にデメリットやリスクがあるん ですか？

A.　一つとして、購入し取得したにも関わらず、 所有権を第三者に主張することができませ ん。
不動産取引では、通常売買代金の支払いと 同時に所有権が移転し、所有権移転登記も行い ます。
ですが建物が未登記であれば、移転登記を 行うことができません。
仮に、二重売買なので 取引後に第三者がその建物を登記した場合、 登記した第三者に対して
買主様は所有権を主張 することができません。

Q. 　それはとんでもないリスクですね 。

A.　そんな危険性のある建物を購入しようとは 思わないですよね。
次に、住宅ローンなどの融資を利用しようと しても、融資を受けることができません。

Q. 　融資が受けられないなるのはどうしてです か？

A.　それは抵当権が設定できないからです。
融資を利用する場合、金融機関はその土地や 建物に抵当権を設定します。
万一返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることに なります 。
ところが抵当権を設定する建物の登記が なければ、抵当権設定はできません 。

Q. 　売買は可能だけど、実際そのまま購入して くれる買主様が少ないということですね。
買主様の名義に登記できるようにするに は、どうすればよいですか？

A.　誰が所有者なのかわかるようにする 登記 を、保存登記と言いますが、
保存登記をする ためにはまず建物表題登記が必要となり ます。

Q. 　表題登記ですか？

A.　はい、表題登記とは、不動産を 特定するため不動産登記の表題部になさ れることをいいます。
建物の場合には、所在、家屋番号、種類、構造など の登記となります。
ちなみに不動産登記法では、表題登記のない 所有権を取得した者は、取得日から1ヶ月以内に
表題登記を申請し なければ、10万円以下の過料となっており ます。

Q. 　そんな法律があるんですね。
表題登記の 次は ？

A.　次は、建物も所有権保存登記を行います。
保存 登記を行うことで、その建物所有者を明示 することができます。
いきなり買主様の名義で保存登記をする ことは、法律上難しいため 売主様の名義にすることが一般的です 。

Q. 　つまり売主名義の建物にしておくという ことですね。

A.　はい、そういうことです。
費用負担をどうするか 、表題登記と保存登記をいつまでに完了さ せるかなどは、
事前に取り決めが必要です。

Q. 　誰に依頼するのでしょうか？

A.　表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法 書士になります。

Q. 　同じ登記でも、分野が違うんですね。

A.　建物全体が未登記の場合もありますが、 一部が未登記になっている場合もあります。

Q. 　どんな場合ですか？

A.　別の部屋を建築したり、増築した場合などです。

Q. 　なるほど。

A.　原則、売主様は増築による表示変更登記を 行って、引き渡す必要があります。
ただし、買主様が住宅ローンを要しない、 あるいは引き渡し後建物を解体撤去するな ので、
買主様が未登記のまま、引き渡しを承諾される場合もあります。

Q. 　確かにそうですね。 何から始めればよいのでしょうか ？

A.　まずは、売却に力を入れている不動産業者に 相談されるのが良いかと思います。
土地家屋調査士や司法書士の紹介は もちろん、 物件の特性や想定する購入希望者なども考え ながら
アドバイスがもらえるかもしれませ ん。

わかりました。ありがとうございます。

Q. 　売買契約が進み、あとは引き渡し、決済に向けて準備を進めていこう と思っています。

A.　そうですね。 お引っ越し準備など、まだまだこれからやっ ていただくこともたくさんあるかと思い ます。
ちなみに買主様は、住宅ローンの事前 審査がされていましたか？

Q. 　事前審査ですか？
これから住宅ローンの申し込みをされると聞いてましたが、事前審査については分から ないです。

A. 　そうですか、 住宅ローンの事前審査は絶対にしておか ないといけないということではありません が、
これからされる住宅ローンの本申込み の手続きについては、売主様にも影響がある ことなので
把握していただいた方が良いか と思います。

Q. 　具体的には、何を注意しておけばいい でしょうか

A.　はい、契約書や重要事項説明書に、買主様が 利用する予定の銀行やローンの金額のほか
融資承認取得技術、 融資利用の特約に基づく契約解除記述、と記載されているところがあるかと思います。

Q. 　ありますね

A.　その内容を噛み砕いてお伝えすると、融資承認取得技術に記載されている日までに、
記載されている銀行で、記載されている金額 以内のローン申し込みについて
融資の承認を もらう必要があり、もし申し込みをしてい ながらも否認された場合では、
契約解除期日 までであれば、契約自体を白紙解約 つまり、なかったことにできるという内容 です。

Q. 　期日までに、申し込みをしていなかった場合は どうなるのでしょうか？

A.　期日を過ぎて申し込みをして、融資の承認を 得られれば良いのですが
もし否認されて しまった場合には、契約解除となることも あります 。

Q. 　解除になってしまうと、どうなるのですか ？

A.　白紙解約、違約解除どちらの場合でも、買主様 を新たに探す必要があります 。
白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料 なども、お金が元の支払い主に戻ります。
違約解除の場合ですと、契約書に定められた 違約金を売り主様が受領することになり ます。

Q. そうすると、引越の準備の スケジュールも変わってきますよね。

A.　そうなんです。 最悪のケースもあり得ることをご理解しつつ
ご準備は進めて頂ければと思います 。
そういうケースを極力防ぐために、事前審査 というものをやっていただくこともあり ます。

Q. 　先ほどおっしゃっていたものですね。

A.　はい、 事前審査では、買主様のお仕事や収入、その 他の借り入れ状況についてを中心に
審査を 行います。仮審査とも言ったりしますが、それ で承認を得られれば本審査で否認される 可能性は大きく下がります。

Q. 　なるほど、 とにかく今回は融資承認取得期日までに 、手続きを進めて、進めているかを確認した ほうがいいですね。

A.　そうですね。
その手続きが 滞りなく行われるようにサポートするのが、 不動産仲介会社の役割でもありますので
大丈夫かと思いますが、念のために、ご注意を いただければと思います。

わかりました。ありがとうございます。